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我国现行法就抵押权之实行设有明文。民法通则第89条第2项：债务人或第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。担保法第53条第1款：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。
按照近现代各国民法，抵押权之实行，通常须具备两项要件：一是须有抵押权存在。所谓有抵押权存在，指在依法律行为取得抵押权时，抵押权已经登记，并已载明所担保的债权；在依法律规定取得抵押权时，只需该抵押权确有明文规定，且抵押权人主张的抵押权已满足法律规定的要件；二是须债权已届清偿期而未获清偿。如债权尚未届清偿期，自不得实行抵押权，虽已届清偿期，但债务人若如期清偿时，则抵押权消灭，无抵押权实行之可言。所谓清偿期，指应为清偿的时期；所谓未受清偿，不独指债权全部未受清偿，并指债权一部未受清偿。所谓债权，指本金债权，而非由该债权所生的利息债权。
第90章 抵押权（9）（）
日本民法关于抵押权实行的要件，除以上所述外，还要求通知抵押物的第三取得人。其第381条规定：抵押权人欲实行抵押权时，应事先将该项意思通知抵押物的第三取得人。所以如此，原因在于该法承认有所谓涤除制度（除日本民法外，法国民法为保护抵押物的第三取得人，也同样设有涤除制度，参见法国民法典第2179条、第2181条及第2195条。）。涤除，是抵押物之第三取得人向抵押权人支付（或提存）抵押物的适当金额以消灭抵押权的制度。抵押权人如果拒绝第三取得人为涤除抵押权而提供的金额的，则须立即实行“增价拍卖”。“增价拍卖”中，抵押物若未能以高于第三取得人提出的涤除价格之110以上卖出时，抵押权人便应以此项高价承受抵押物。亦即，抵押权人负有以比第三取得人提出的金额高一成110的价格自行收买抵押物的义务。涤除，对于第三取得人而言，是一种权利，称为涤除权，可行使此项权利的人为就抵押物享有所有权、地上权（基地使用权）或永佃权（农地使用权）的人，至于取得地役权或租赁权之人，以及主债务人、保证人及其承继人等，则无此项权利。须说明的是，涤除是依第三人的请求而消灭抵押权人的抵押权的制度，对抵押权人的利益威胁甚大，因之晚近以来，这一制度不断受到学说的批判与质疑（参见日本柚木馨编辑：注释民法（第9卷），有斐阁1983年版，第158页；新关辉夫：涤除制度存续之可否？，载于金融担保法讲座1，第221以下。须提及的是，日本民法除设立涤除制度来保护抵押物之第三取得人外，还设有保护第三取得人的所谓“代价清偿”制度。其第377条：“就抵押不动产买受所有权或地上权的第三人，应抵押权人的请求，对其清偿了代价后，抵押权为该第三人而消灭”。）。
关于抵押权实行的方法，近现代各国民法主要规定了三种：拍卖抵押物、订立契约取得抵押物所有权，以及以其他方法处分抵押物。我国担保法第53条第1款追随近现代各国立法潮流也同样规定了此三种实行方法。兹逐一分述如下。
（一）拍卖抵押物
抵押物之拍卖，为抵押权实行的一种最佳方式，近现代各国莫不采之。以拍卖方式处分抵押财产，不仅可以使抵押财产通过竞买充分实现其价值，而且拍卖因由法院或公共拍卖机构主持进行，对抵押权人与抵押人也较为公平。按照我国现行法律解释，债务人到期不履行债务时，抵押权人便有权申请法院拍卖抵押财产，或依中华人民共和国拍卖法的规定，委托拍卖企业拍卖抵押物。
1。拍卖的种类与性质
拍卖，是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。在现代各国，拍卖可大别为依民事诉讼法进行的强制拍卖，与依拍卖法进行的任意拍卖。其中，任意拍卖为私法行为，并无疑义。但对于依民事诉讼法进行的强制拍卖究为公法行为，抑或私法行为，则有不同之见解。主张此种拍卖为公法行为的最有力理由为：拍卖为依强制执行法就抵押物予以变卖的行为，而强制执行法为公法，故拍卖属于公法行为。而且抵押人并无拍卖的意思，也未授权法院拍卖，从而无从解释何以与拍卖物买受人订立私法上的买受契约。主张拍卖为私法行为者认为，拍卖的抵押物所有权，系由抵押人之手移转于拍卖的买受人，而非由国家或法院移转于买受人。对于违法拍卖仅能依司法程序予以救济，故不能谓此种拍卖为公法行为（此为我国台湾学者姚瑞光教授的见解。这一见解因较能有力地说明依民事诉讼法进行的抵押物强制拍卖的性质，故为多数学者所赞同。参见其所著民法物权论。）。新近以来，主张此种拍卖为私法行为的见解已逐渐取得有力地位，成为事实上的通说。论者认为，依民事诉讼法进行的强制拍卖宜解为私法上的买卖行为。但就依强制执行而发生物权得丧变更这一点而言，可认为执行机关系依法律规定，强制处分抵押人之物（或权利），于买受人缴足价金后，始生物权得丧的特种买卖行为。
2。拍卖标的物及卖得价金的分配
拍卖之标的物为抵押物。抵押物为房屋的，得拍卖房屋，为土地使用权的，得拍卖土地使用权。前面已经提及，抵押物的从物、从权利及天然孳息等，也为拍卖之标的物。拍卖抵押物时，抵押权人与抵押人均可参加竞买。如抵押权人为一人时，抵押物卖得价金于扣除拍卖费用后，即由抵押权人受偿，如有剩余再返还给抵押人；如卖得价金不足清偿抵押权人的债权，抵押权人则有权请求债务人以其他财产清偿，不过抵押权人对债务人的其他财产并无优先受偿权，而只能与债务人的其他债权人同等受偿；如同一抵押物上设定了数个抵押权时，抵押物卖得之价金，则按各抵押权人的次序分配：设定在先的抵押权人先受偿，受偿完毕如有剩余，后次序的抵押权人始能受偿；抵押权人次序相同时，平均受偿。
（二）订立契约取得抵押物所有权
订立契约取得抵押物所有权，为近现代各国关于抵押权的实行的另一种重要方法。我国担保法称之为将抵押物折价归抵押人所有。关于订立契约取得抵押权所有权，须说明的问题有二。
1。订立契约取得抵押物所有权的实益与要件
订立契约取得抵押物所有权，自有其一定的实益。拍卖虽为实行抵押权的最常用方法，但拍卖，不仅其程序繁复、费时费力，而且拍卖所得的价格往往较低，抵押权人还需事先垫付拍卖费用，故对双方当事人均有难以克服的局限。而此种局限，却尽可通过订立契约取得抵押物所有权的方式予以克服。可见订立契约取得抵押物所有权的实益，正在于补救以拍卖方式实行抵押权的局限性与不足。
鉴于通过订立契约取得抵押物所有权往往涉及各方当事人的利益，近现代各国民法于是不得不对此加以限制。此种限制，学说称为订立契约取得抵押物所有权的要件。只有符合法律规定的要件，才能依此方法实行抵押权。按照近现代多数国家和地区民法立法与实务，这些要件是：
第一，须由抵押权人与抵押人订立取得抵押物所有权的契约。
由于抵押物所有权系由抵押人享有，因此抵押权人欲取得抵押物所有权，自须与抵押人订立契约，否则不能取得。如抵押物的所有权属于第三人（即抵押物由第三人提供）时，抵押权人与债务人订立的此项契约，只在经第三人承诺后，始生效力（姚瑞光：民法物权论）。
第二，须于债权清偿期届满后订立。当事人须于抵押权所担保的债权已届清偿期后，始能订立取得抵押物所有权的契约。如于清偿期届满前订立，则属于所谓流质契约（流押契约）。流质契约（流押契约），为近现代多数国家民法所不许。
第三，须无害于其他抵押权人的利益。依抵押权受偿规则，于同一抵押物上有次序相同的多数抵押权时，应按各债权额比例、平均分配抵押物卖得之价金。因此，除同次序的抵押权人全体与抵押人订立契约，共同取得抵押物所有权外，任一抵押权人单独与抵押人订约取得抵押物所有权的，均属有害于其他抵押权人的利益的行为。另外，在有次序不同的多数抵押权人时，如以拍卖方法拍卖抵押物所得价金，第一次序以后的抵押权人有受清偿的可能，若第一次序的抵押权人，为受清偿与抵押人订立契约，以极低廉的代价，取得抵押物的所有权，从而使第一次序以后的抵押权人丧失一部或全部受清偿的机会的，也属于有害于其他抵押权人的利益的行为。凡有此两种情形之一的，当事人订立的抵押物所有权取得契约，对于其他抵押权人均无效力（姚瑞光：民法物权论）。
上面已经谈到，将抵押财产折价归抵押人所有，为我国民法通则第89条第2项及担保法第53条第1款赋予抵押权人的一项实行效力。但在采用此种方式实行抵押权时，为确保公平起见，宜在鉴定人公平估价的基础上进行，并由抵押人与抵押权人就抵押物折价达成协议。在双方不能就以折价方式实行抵押权达成协议时，则只能采用拍卖或其他方式实行抵押权。
2。流质�