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第24章 物权的变动（9）（）
其次，就发给登记权利书状而言，我国不动产登记制与托伦斯登记制大抵一致。如所周知，我国之实行不动产所有权和使用权登记发证制度，肇始于1980年代初期。1987年之后，负责房产及不动产行政管理工作的国家有关部门相继颁布了这方面的诸多重要法规，如城镇房屋所有权登记暂行办法、城市房屋产权产籍管理暂行办法等等，由此初步建立了不动产所有权和使用权的登记发证制度。1994年颁行的中华人民共和国城市房地产管理法第59条规定：国家实行房屋所有权登记发证制度。这一规定，标志我国不动产所有权、使用权登记发证制度在全国范围内得以正式建立。
3。我国不动产物权登记的基本分类
物权之登记，可依不同之标准而作出种种不同的分类，限于篇幅，以下仅介绍我国物权登记的一般分类。
1从登记管理角度上看，不动产物权登记可分为总登记与变动登记。总登记，又称静态登记，是不动产行政管理机关为发放、调换不动产物权证书，建立健全不动产物权管理秩序，在对某种不动产物权进行普遍清理清查的基础上进行的全面登记。1949年新中国成立之初，曾按当时的土地政策和房屋政策在全国进行过土地物权与房屋物权的总登记。1987年，为了适应经济体制改革的需要，我国国土管理部门和房产管理部门，又对土地物权和房屋物权进行过总登记，这一工作历时7年之久。
变动登记，又称动态登记或变更登记。包括权利变动登记与其他变更登记。权利变动登记，指不动产总登记之后，登记机关就不动产物权之移转、分割、合并、设定、增减及消灭进行的登记。其他变动登记，指权利以外之其他登记事项有变更时所为的变更登记。主要包括更名登记、住宅变更登记、土地标识变更登记三种。
2依不动产物权类型之不同，不动产物权登记，可分为不动产所有权登记与不动产他项权利登记。所谓他项权利登记，在我国现行法制之下，主要包括使用权登记、抵押权登记，以及采矿权、特许取水权、水产养殖权、水产捕捞权、林木采伐权、狩猎权等准物权登记。
3依不动产类型之不同为标准，不动产物权登记可分为土地物权登记、房屋物权登记、矿产物权登记、水权登记、渔权登记、林权登记等。按照我国现行登记体制，这些登记分别由不同的行政管理机关办理（参见李开国：民法学（专题讲座），西南政法大学1995年12月印刷，第369页。）。
4。不动产物权登记的效力
关于物权登记的效力，现代各国家和地区法律之规定未尽一致，唯多数国家和地区大都根据登记原因之不同而分别赋予登记以不同的效力。
1不动产物权，依法律行为取得、设定、丧失及变更时，非经登记，不生效力。换言之，依法律行为而使不动产物权发生变动者，以绝对办理登记为必要，如当事人不践行此种登记，纵有物权变动的事实，法律上也绝对不生物权变动的效力。须注意的是，此所谓法律行为，包括买卖、赠与、互易及在不动产上设定他物权的行为等等。“非经登记不生效力”，意指唯有当事人的法律行为与国家专职机关的登记相结合，才能实际发生物权变动的法律效果。
2不动产物权变动，非因法律行为而发生者，不以登记为生效要件。亦即，因继承、没收、征收、法院判决、强制执行等原因而取得物权者，均不以登记为物权变动的生效要件。另外，依法律之直接规定而取得不动产物权（如法定抵押权）者，以及由自己出资建筑而取得建筑物者，亦与此同。但是，出于维护交易安全的考虑，各国家和地区民法又同时规定，此等场合，物权人在为登记之前不得处分已经取得的物权。
关于不动产登记的效力，我国现行法之规定，与以上多数国家和地区关于不动产登记效力的同类规定，并不相同。我国现行不动产登记制度，不区别不动产物权变动的原因，而一律规定非经登记不生物权变动的效力。1990年城市房屋产权产籍管理暂行办法第18条规定：凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、移转、变更和他项权利的设定，均为无效。这一规定，由于与我国继承法有关规定显著相违，故不能谓为正确的规定。因为按照我国继承法第2条，继承人从被继承人死亡时起即取得被继承人遗产房屋的所有权，而绝不是继承人于房管部门进行变更登记后才取得遗产房屋的所有权。另外，1987年城乡建设环境保护部发布的城镇房屋所有权登记暂行办法第10条规定：“新建房屋，应于竣工后3个月内申请办理所有权登记”。有问题的是，如果建房人在办理登记后才能取得新建房屋的所有权，那么在这3个月内新建房屋的所有权归谁所属，即很难作出合理的解释。所有这些莫不表明，我国宜根据登记的不同原因来确定登记的效力，而绝不可一概采取登记生效要件主义（参见李开国：民法学（专题讲座），西南政法大学1995年l2月印刷，第370页。）。有鉴于此，建议我国制定物权法时，变更现行规定，而改采与现代多数国家同样的规定。
前面已经提到，在现代法制之下，以登记作为公示的方法并不以不动产物权为限。例如，按照我国担保法和海商法，登记也是以民用航空器、船舶、机动车辆为客体的动产物权的公示方法。但对于这些动产物权登记的效力，立法上一般采“登记对抗主义”。即登记并非这些动产物权变动的要件，只是不经登记，物权变动不能产生对抗善意第三人的效力（我国海商法第9条：船舶所有权的取得、转让和消灭，应向船舶登记机关进行登记；未经登记的，不得对抗第三人。第13条：设定船舶抵押权，由抵押权人和抵押人共同向船舶登记机关办理抵押权登记；未经登记的，不得对抗第三人。）。
（四）动产物权的公示
1。动产物权的公示方法——占有与交付
动产物权，除法律另有规定外，以占有和交付为其公示方法（关于动产物权的公示方法，近代以来的民法理论莫不将之限定为“交付”，换言之仅认交付为动产物权公示的唯一方法。这种对于动产物权公示方法的认知，现在看来，难谓科学。事实上，除“交付”之外，占有仍是动产物权的另一种更为重要的公示方法。盖占有为交付之前提，无占有，何来交付？而所谓交付，不过为占有之移转。因之动产物权的公示方法宜认为有二：占有与交付。）。此所谓法律另有规定，即指上面提到的以民用航空器、船舶、机动车辆为客体的物权以登记为其公示方法。除这些动产物权外，其他动产物权都以占有和交付为公示方法。
2。占有的公示意义
占有为享有动产物权的公示方法，是权利存在的外衣。所谓占有，指对于物有事实上的管领力的状态。其中，占有人事实上占有其物者，为直接占有，本于一定的法律关系而对于事实上占有其物之人，有返还请求权者，为间接占有。无论直接占有或间接占有，都可以作为享有动产物权的公示手段。
一般而言，占有公示的物权究为何种物权，宜视占有人的意思而定：以所有的意思占有标的物者，其公示的物权为所有权；以行使质权的意思而占有标的物者，其公示的物权为质权；以扣留返还债务人的动产以保障债权实现的意思而占有者，其公示的物权为留置权。另外占有还可以作为享有具有物权性质的债权的公示手段，例如承租人的占有可以作为其享有租赁权的手段，即是一例。至于占有人占有意思的确定，一般认为，在他主占有（以非所有的意思而占有），占有人的占有意思依他主占有人与所有人就他主占有所形成的合意来确定，于占有人的占有究为他主占有抑或自主占有（以所有的意思而占有）不能判明时，通常推定为自主占有（参见李开国：民法学（专题讲座），西南政法大学1995年12月印刷，第371页。）。
3。交付的公示意义
1交付是让与动产物权的公示方法
交付是让与动产物权的公示方法。交付与登记不同，登记可以作为不动产物权一切变动形式的公示方法，而交付则不能作为动产物权一切变动形式的公示方法，只能作为基于法律行为的让与动产物权的公示方法。此所谓法律行为，包括以让与动产物权为目的的双方法律行为（契约）与单方法律行为（赠与）、诺成法律行为与实践法律行为、有偿法律行为与无偿法律行为等等。所谓让与，包括转让所有权与设定以占有为内容的他物权。
除以上所述外，动产物权的其他变动形式均不以交付为其公示手段。例如基于原始取得和继承取得动产所有权，即不以交付为其公示手段。因为以这些方式取得动产所有权，或者根本不发生交付（如因先占、添附、时效取得方式取得动产所有权），或者交付在其中不具法律意义（如以继承方式取得动产所有权时，交付即不具法律意义）。留置权因是债权人先占有债务人的财产，在债务人到期不履行债务时才发生的，故交付也非取得留置权的公示手段。于此可见，只有基于法律行为让与动产所有权与设定质权时，交付才是动产物权变动的公示手段。其中具有普遍意义的，是动产所有权的让与（李开国：民法学（专题讲座），西南政法大学1995年12月印刷，第372页。）。
2交付与交付方式
交付为动产物权变动的公示方法。惟于现代法制之下，所谓交付，不独包括现实交付，而且也包括观念交付。不过通常所称交付，非有特别说明，大都指现实交付。观念交付，属于非真正的交付，乃占有的观念的移转�