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二、关于制定我国建筑物区分所有权法的建议
（一）建筑物区分所有权立法模式的比较法考察近代以来，关于建筑物区分所有权之立法，各国形成了三种模式，即民法模式、住宅法模式及建筑物区分所有权法模式。我国建筑物区分所有权立法选择何种模式，无疑将是一项重要的立法政策判断问题，必须格外慎重。鉴于此，以下乃有必要就此三种模式之优劣予以比较。
1。民法模式
以瑞士、意大利为其代表，是在民法典中设专章、专节或专条规定建筑物区分所有权制度的立法模式。
在法制史上，民法模式的源头，最早可溯及到1804年法国民法典第664条。前文已经谈到，此条规定，对于法国法系同类立法产生了深刻影响。如；1865年意大利民法典第532条，1867年葡萄牙民法第2325条，1896年日本民法第208条，1907年瑞士民法第712条之1至20，以及我国台湾民法第799条至第800条等关于区分所有权的规定，均是直接受它的影响而成立起来的。然而，进入20世纪以后，这一在民法典中规定建筑物区分所有权条款的“民法模式”却出现了两个相反的发展趋向：其一是法国、日本代表的民法抛弃此“民法模式”，而改采区分所有权法模式；二是意大利、瑞士所代表的民法，进一步补充、完善民法典中既有的区分所有权制度的规定。，此两个发展趋向中，代表区分所有权法立法潮流和发展趋势的，是法国和日本法的立法模式。
民法模式的优劣是显而易见的。其优点除了具有立法技术上的简便性外，还在于它是以民法普通法的形式建立建筑物区分所有权制度，由此使建筑物区分所有权制度在整个私法体系中占据一席之地。另外，这种模式，也有助于民法对现代所有的不动产所有权形式进行统一的立法调整。当然我们也看到，民法模式也并非十全十美的模式，相反仍有以下缺陷。
第一，它不可能就建筑物区分所有权制度的各个方面设立详尽的规定。上文已述，建筑物区分所有权，为一种复合形态的不动产所有权，其涉及的问题远较一般不动产所有权复杂、广泛，不仅包括专有所有权、共有所有权，而且也包括成员权及建筑物之管理等等。因而试图通过在民法典上设立专章、专节甚或单个的条文来规定建筑物区分所有权制度的全部内容，殆不可能。由此之故，自1804年以来，西班牙、日本、葡萄牙等民法，大都也就仅设有一个或几个概括性的区分所有权条文。纵使20世纪初叶制定的瑞士民法，及1942年意大利民法典设有20个以上的条文（前者为20个条文，后者为23个条文），但也远不能包涵区分所有权制度的一切方面。
第二，建筑物区分所有权，作为一项重要的不动产所有权形式，，不仅具有“物法性”的因素，同时还有“人法性”的因素。如管理团体、管理机关、管理规约等，均为“人法性”的因素。现代民法基于国家公安及公共利益的考虑，虽将大量的公法规范融入到私法（如民法典）中，形成所谓“私法的公法化”的现象，但这势必在一定程度上改变民法调整平等主体间的财产关系和人身关系的私法的性质，影响其私法机能之发挥，进而损及整个私法体系的和谐。可见，以民法模式规定建筑物区分所有权制度，弊大于利，不足为取。
2。住宅法模式
主要为现今英美法系之英国、加拿大、澳大利亚、新西兰及印度等国所采，是制定一部住宅法，对一切类型的住宅的所有、租赁关系进行调整，并将建筑物区分所有权作为其中的一部加以规定的模式。与民法模式一样，这种模式具有立法技术上的简便性，而且对因住宅所生的一切关系以一个部门法统一调整，也可收整体调整之效。惟其缺点也是显著的、不容忽视的。
第一，区分所有建筑物与一般的建筑物不同，一般建筑物的所有人通常为一人，即使为数人，也可依民法共有法理处理之。而在一栋区分所有建筑物上，其所有人往往为数十人、数百人，甚至上千人，每个所有人对其建筑物专有部分享有专有所有权，对共用部分享有共有持分权，对建筑物之管理、维护和修缮等，享有成员权。
此种错综复杂的关系与一般建筑物之所有或共有关系显不相同，因而须进行针对其特点的专门性立法，始能有效调整此类关系。
第二，与民法模式相同，将建筑物区分所有权规定于住宅法中，也将同样产生因受条文限制而难以作出详尽规定的弊端。正因为如此，现代英美法系各国之住宅法，大都仅对建筑物区分所有权的概念、取得及团体关系等设立规定，而对于区分所有权之行使、内容、共有所有权之范围等，则未涉及。可见，以住宅法模式规定建筑物区分所有权仍有不足。
3。建筑物区分所有权法模式
建筑物区分所有权法模式，指针对建筑物区分所有权这一复杂的社会关系而进行专门立法的模式。此为20世纪以来，近现代多数国家如德国、法国、日本、奥地利所采取的模式，代表了对区分所有权关系予以规制的基本潮流。此种模式之所以受到现代各国广泛青睐，一个重要的原因，即在于以这种模式规范区分所有权法律关系，可将区分所有权中的专有所有权法律关系、共有所有权法律关系，及区分所有权人间的团体关系等等，完整地一并规定于同一部法律中。此一优点，正为前述民法模式与住宅法模式之缺陷与不足。另外，从各国区分所有权制度的发展历史看，区分所有权法律关系之规制，大体经历了由民法模式进到建筑物区分所有权法模式的历程。民法模式，是各国最初建立建筑物区分所有权制度时所采用的模式。而当一国建筑物区分所有权制度获得发展、完善后，通常即由民法模式进到建筑物区分所有权法模式。上引法国和日本的情况，即正好证明了这一点。德国与日本和法国的情况稍有不同。德国固有法，本不承认建筑物区分所有权制度，其后因受欧陆各国立法影响及基于社会的实际需要，在广泛吸收、借鉴他国区分所有权立法经验的基础上，通过制定住宅所有权法，建立了建筑物区分所有权制度。所有这些皆表明，通过制定建筑物区分所有权法来建立建筑物区分所有权制度，实为现代各国区分所有权立法的一项基本做法。
（二）我国现阶段宜采民法模式建立建筑物区分所有权制度
综上，我们可以看到，我国关于建筑物区分所有权之立法，本宜采区分所有权法模式，但考虑到我国立法进程的实际情况，现阶段乃至往后一个较长时期，要完成区分所有权法之立法，势不可能。因之，比较现实的选择是，利用制定民法典，尤其是现今制定物权法的历史机缘，采所谓民法模式，建立我国的区分所有权制度，此后待到时机成熟时，复制定我国的建筑物区分所有权法。
第52章 不动产相邻关系（1）（）
（第一节不动产相邻关系的基础理论
一、不动产相邻关系的意义、功能及权源
不动产相邻关系，简称相邻关系，为罗马法以来近现代民法一项重要制度。民法为权利法，学说由此又称相邻关系为“相邻权”（nachbarrecht）（史尚宽：物权法论，第79页。）。但鉴于相邻关系制度之机能在于谋求实现不动产相邻各方“冲突之际的利害的衡平调整”（＇日＇泽井裕：德国相邻法的基础理论，载法学论集（关西）9卷5…6号，第614页。），因而舍弃相邻权的称谓而迳称“相邻关系”，似能更准确地诠释相邻关系制度之本旨。亦即相邻关系制度，指相邻近的不动产各方的权利义务关系的制度。有鉴于此，关于名称，本书迳使用不动产相邻关系或相邻关系，而不称相邻权。
按照罗马法以来各国近现代民法立法及理论，不动产相邻关系，指相邻近的不动产所有人或利用人之间，一方所有人或利用人的支配力与他方所有人或利用人的排他力相互冲突时，为调和其冲突以谋共同利益，而由法律直接规定的权利义务关系（史尚宽：物权法论，第79页。）。易言之，相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当绐予方便或接受限制而发生的权利义务关系（彭万林主编：民法学，中国政法大学出版社1994年版，第323页。），即为不动产相邻关系。
民法中的物权，尤其是所有权，是权利人直接支配标的物并享受其利益的排他性权利。权利主体原则上均可对权利客体为自由使用、收益及处分。但是，于不动产相邻近时，如果不动产所有人或利用人（如租赁权人、地上权人）皆可绝对自由的排他性的使用其不动产，则相邻双方必生纷争和冲突，其结果不仅不能使不动产本身发挥最大的经济效益，而且因纷争时起也必然害及不动产财产秩序的维持。有鉴于此，法律遂设相邻关系制度，并依此制度对不动产相邻各方的利益加以调整，以使不动产得以充分利用，进而维护社会财产秩序及促进整个国民经济的发展。因为相邻关系制度。，其功能正在于扩张一方的所有权，限制他方的排除请求权，课以作为或不作为义务并设补偿制度，以实现当事人双方利益关系的平衡（王泽鉴：民法物权（通则？所有权），＇台1992年版，第170页。）。
这里有必要涉及相邻关系的适用范围问题。所谓相邻关系的适用范围，即什么样的不动产权利始可适用相邻关系规定的问题。换言之，是只有不动产所有权方可适用相邻关系的规定，还是此外的其他不动产利用权，如不动产租赁权、基地使用权（地上权）乃至邻地利用权（地役权）等，也可适用相邻关系的规定的问题。近现代各国民法，当初是以不动产所有权为模型�