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第二，基地使用权人如对土地施加可致永久损害的变更时，土地所有人得请求停止之，基地使用权人如对此请求置若罔闻时，土地所有人即得撤销基地使用权。
（三）约定事由的发生
关于基地使用权可否因约定事由之出现而消灭，有肯定与否定两种立法例。德国1919年“地上权令”第1条第4项规定，地上权（基地使用权）的设定不得附有解除条件，当事人有约定者，其约定无效。理由谓：如允许基地使用权的存续可附解除条件，则基地使用权人势将无法安心使用土地。唯晚近以来学者通说对于此项问题多采肯定立场，认为当事人可约定于一定事由发生时，基地使用权归于消灭。
（四）第三人因时效取得基地使用权
基地使用权人如不使用土地，而系由第三人以行使基地使用权的意思，和平、继续及公然的以保有建筑物或其他工作物为目的而使用时，第三人得因此而取得该基地使用权。但因同一土地上不能存在两个基地使用权，故第三人因时效而取得基地使用权后，原基地使用权即当然归于消灭（姚瑞光：民法物权论，第159页。）。
二、基地使用权消灭的法律效果
按照近现代各国民法，基地使用权消灭时通常发生以下法律效果。
其一，基地使用权人取回工作物，回复原状。基地使用权消灭时，基地使用权人得取回其建造的工作物，但同时应回复土地之原状。如工作物之收取另有习惯的，从其习惯。
其二，土地所有人之购买权。基地使用权消灭时，如土地所有人以市价购买其工作物时，基地使用权人不得拒绝，称为土地所有人之购买权。此购买权，系法律为保护基地使用权人的利益及社会的整体利益而设。一般地说，土地所有人不行使此购买权时，基地使用权人不得诉请购买；反之，若土地所有人行使此购买权时，则基地使用权人不得拒绝。此因对于自己有利之事，无认许其拒绝之必要（姚瑞光：民法物权论，第161页。）。
土地所有人之购买权，性质上为形成权，土地所有人在提出以市价为购买的意思表示时，工作物的所有权即移转于土地所有人，基地使用权人有无承诺并无关系。
其三，土地所有人的补偿义务。在基地使用权人之工作物为建筑物时，如基地使用权因存续期间届满而消灭，则土地所有人应按该建筑物之市价予以补偿。但基地使用权设定契约另有约定的，不在此限。须说明的是，此项义务，一般仅发生于基地使用权因存续期间届满而消灭的场合。此外的其他场合，土地所有人多不承担此项义务。
其四，赋予土地所有人以延长基地使用权存续期间的请求权。
前面已经提到，基地使用权消灭时，土地所有人负有依建筑物之市价二哥以补偿的义务。但如土地所有人不欲补偿或无力补偿时，法律也不能不有调和之办法。此调和之办法，如前所述，即赋予土地所有人以延长基地使用权存续期间的请求权：土地所有人，于基地使用权存续期间届满前，得请求基地使用权人于建筑物可得使用的期限内，延长基地使用权存续期间。基地使用权人拒绝时，即丧失请求土地所有人为补偿之权利。
其五，有益费用偿还请求权。基地使用权人得请求土地所有人偿还其增加土地价值而支出的有益费用，称为“有益费用偿还请求权”。有益费用，主要指基地使用权人于土地上设置排水设备、进行工事改良，而使土地的客观价值获得实际增加所支出的费用。
（第五节空间基地使用权（区分基地使用权）
一、空间基地使用权的概念
空间基地使用权，又称区分基地使用权，指以在他人土地之空中或地中有建筑物或其他工作物为目的而使用他人空间的权利。就空间基地使用权系仅以土地的某一“断层”为客体而成立这一点而言，空间基地使用权属于以土地之全体为客体的普通基地使用权（地上权）之一亚种（＇日＇川岛武宜编辑：注释民法（第7卷），第430页。）。
本来，依罗马法以来大陆法系民法立法及理论，土地所有人设定基地使用权后，所有人对于土地的使用权和收益权即转由基地使用权人享有和行使，故基地使用权人对于土地的使用、收益范围，系与土地所有人相同，不以地面为限，尚及于土地之空中和地中。空间基地使用权与此种效力及于土地之上下的普通基地使用权（地上权），本质上虽同属基地使用权范畴而未有差异，但其用益范围却有量的差异。即空间基地使用权的客体仅为地表之上或之下的特定的断层空间，而普通基地使用权，其客体范围不仅包括地表之上下的全部空间，而且还包括地表本身。
空间基地使用权制度，系近现代各国为因应土地之立体利用而创设的重要制度，它的产生对于现代不动产物权法之发展不啻具有革命性的意义。这就是，为土地所有人与利用人分别利用同一土地的各个层面提供了法律上的根据和手段，土地利用效益的最大化由此可望获得实现。因此之故，谓空间基地使用权制度之产生，为近代不动产物权法之一场革命，实不为过。
二、空间基地使用权的设定与登记
与普通基地使用权相同，空间基地使用权可因设定而取得。不过须注意的是，由于空间基地使用权之客体为一定范围之空间，因此在设定空间基地使用权时，除须依设定普通基地使用权的方法明定或登记权利种类、设定目的及存续期间外，尚须明定或登记空间的上下范围，及对土地的使用限制。空间基地使用权，也可于第三人对之有使用、收益权，如地上权（基地使用权）、永佃权（农地使用权）、地役权，乃至租赁权的土地上设定，但须获得这些使用、收益权人，以及以该使用、收益权为标的的权利人（如以基地使用权为标的的抵押权人）全体之同意（＇日＇三和一博、平井一雄：物权法要说》，青林书院1989年版，第132页。）。至于空间基地使用权的登记方法，则与前面谈到的空间所有权之登记方法相同，此不赘叙。
第76章 农地使用权（）
（第一节农地使用权的基础理论
一、农地使用权的概念与特征
本书第一章已经谈到，根据物权法理论与我国农村的现实情况，我国制定物权法时宜以“农地使用权”一语取代现今使用的土地承包经营权概念，并以物权关系固定农地使用关系。关于作此种变革之意义，前面已经述及，于此不赘。
农地使用权，又称农用地使用权或农用权，指农业经营者在集体经济组织所有的或者国家所有由集体经济组织长期使用的土地上进行耕作、养殖或畜牧等农业活动的权利。据此定义，可知农地使用权具有以下法律特征。
1。农地使用权的主体为一切农业经营者
在土地承包经营权之下，土地承包经营权的主体一般仅限于土地所属的农业组织的内部成员，此外的其他农业经营者不得成为该土地的承包经营权人。换言之，在土地承包经营权关系中，发包方是土地所属的特定集体组织，承包方只能是该特定集体组织的社员，双方之间要有一定的行政关系。可见承包经营权的主体具有强烈的地域性。而在明确以物权关系固定农地使用关系之后，基于物权理论，农地使用权人的范围即当然不得再局限于土地所属的本集体组织的成员……社员，相反，应扩及于一切农业经营者。
2。农地使用权系以集体经济组织所有或者国家所有由集体经济组织长期使用的土地为客体
农地使用权为存在于土地上的权利，建筑物上不得成立此项权利。所谓土地，乃以农业集体经济组织所有或国家所有由集体经济组织长期使用的土地为限，于城市国有土地上不得成立农地使用权。具体言之，农地使用权的客体限于耕地、草地、林地、滩涂、水面及其他适于农用目的的土地。
3。农地使用权系以在他人土地上为农业性质的耕作、养殖或畜牧的用益物权
如所周知，自罗马法以来，各国民法基于土地之为农业用地或建设用地之性质的不同，规定了基地使用权与永佃权两种物权性质的土地利用权制度。前面已经提到，对于建设用地，我国拟以基地使用权制度予以解决。
基地使用权与农地使用权虽同为利用他人土地的权利，但农地使用权之目的，则限于农业性质的耕作（农作）、养殖或畜牧，此点与基地使用权不同。所谓耕作，指施劳力、资本于土地，以从事栽培植物而为收获，其耕作物不以五谷为限，他若瓜果蔬菜，茶菸桑麻等，亦包括在内。所谓畜牧，指放牧和饲养牲畜等。
农地使用权为一种物权。此种物权的内容为就他人土地进行直接的占有、使用及收益，故为用益物权。其一旦设定，农地使用权人的权利即获确定，不待他人行为之介入即可直接行使对土地的占有、使用及收益，他人不得干涉。且基于物权的效力，农地使用权人享有的此种权利，不独可以对抗社会一般人，而且也可对抗土地所有人。
4。农地使用权是以支付地租而成立的物权
一般而言，农地使用权之成立必须有偿，易言之地租为农地使用权的成立要件。至于农地使用权合法成立后，土地所有人免除付租义务的，则属于抛弃收租的权利的问题，与农地使用权之无偿成立不得混为一谈。
二、农地使用权的期限
基于农地使用权的性质及政策目的，农地使用权的期限宜长不宜短，参考现行国有土地使用权（基地使用权）期限为50…70年，建议物权法将农地使用权的期限定为30…50年，并规定期满如无法定事由，自动延长30…50