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六、适用税率和税额计算
土地增值税实行４级超额累进税率：（１）增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％；（２）增值额超过扣除项目金额５０％，未超过扣除项目金额１０％的部分，税率为４０％；（３）增值额超过扣除项目金额１０％，未超过扣除项目金额２０％的部分，税率为５０％；（４）增值额超过扣除项目金额２０％的部分，税率为６０％。土地增值税额的计算公式为：（１）土地增值额未超过扣除项目金额５０％的，土地增值税税额＝土地增值额×３０％（２）土地增值额超过扣除项目金额５０％，未超过１０％的，土地增值税税额＝土地增值额×４０％－扣除项目金额×５％（３）土地增值额超过扣除项目金额１０％，未超过２０％的，土地增值税税额＝土地增值额×５０％－扣除项目金额×１５％（４）
土地增值额超过扣除项目金额２０％的，土地增值税税额＝土
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地增值额×６０％－扣除项目金额×３５％
七、减免规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的，可以免税。普通标准住宅是指一般居住用住宅，高级公寓、别墅、度假村等住宅不属于普通标准住宅。 免税的普通标准住宅，须经税务机关确认。因国家建设需要依法征用、收回的房地产免税。 这是指因城市市政规划、国家重点项目建设需要而被政府征用的房产或收回的土地使用权。八、成片开发、分块转让和预售商品房的征税办法
为了加强对土地增值税的征收管理，堵塞漏洞，保证税收及时足额入库，土地增值税对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让和纳税人采取预售方式出售商品房这两种情况，采取按比例征收后清算的办法。１。
纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、分块转让，对允许扣除项目的金额，原则上按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。 若按此办法难以计算或明显不合理的，也可按建筑面积计算分摊允许扣除项目的金额。对项目完全竣工前无法按实际成本计算的，可先按建筑面积预算成本计算，待该项目完工后再按实际发生成本进行清算，多退少补。
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２。
纳税人采取预售方式出售商品房，在计算缴纳土地增值税时，可按买卖双方签订预售合同所载金额计算出应纳土地增值税数额，再根据每笔预收款占总售价款的比例，计算每次预收款应计征的土地增值税。
九、纳税申报
纳税人转让房地产合同自签订之日起７日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。 同时向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房屋买卖合同，会计报表和有关资料。 按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。土地增值税由税务机关负责征收。 土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关房屋建筑物产权、土地使用权、房地产评估价格、土地出让金额数及权属变更等方面的资料。注：土地增值税实施细则还需作进一步研究后再制订发布，所以具体征收规定尚未编写。
第九节 固定资产投资方向调节税
一、固定资产投资方向调节税的概念
固定资产投资方向调节税的前身是建筑税，它是以纳入我国固定资产计划管理范畴的固定资产投资为征税对象，通过税收杠杆作用，对全社会固定资产投资进行调控，以贯彻
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国家产业政策，控制投资规模，引导投资方向，调整投资结构，加强重点建设，促进国民经济持续、稳定、协调发展的一种特别目的税。 它是从１９１年１月１日起实施的。投资方向调节税本着普遍征收的原则，将各种资金、各类主体（“三资企业”除外）所有投资均列入征税范围，以实现对全社会固定资产投资的全方位调控；依据投资项目的具体性质、经济合理规模，本着国家急需发展的基础产业与楼堂馆所以及某些限制长线产品有别，基本建设与更新改造以及单纯设备购置有别的原则设置差别税率，以充分体现国家的产业倾斜政策，本着强化源泉控管的原则，实行投资许可证制度，从根本上解决税款流失问题。１９８３年１０月，我国开征建筑税，是运用税收手段对固定资产投资膨胀进行间接调控的一种尝试；由于该税种本身存有弊端，其他调控手段也未与之相配套，面对愈来愈复杂的投资膨胀问题，国家颁布了产业政策，为保证产业政策的实施，党的十三届五中全会决定，改建筑税为投资方向税，从而解决了原建筑税在调控固定资产规模中存在的弊端，对于更有效地调节社会总需求与社会总供给之间的比例，贯彻国家产业政策，调整投资结构，加强重点建设，具有重大的意义。
二、纳税义务人和征税对象
我国按地域管辖权来确定投资方向调节税的纳税人，凡是在中华人民共和国境内，用各种资金进行固定资产投资的各级政府、机关团体、部队、国营企业事业单位、集体企业
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事业单位、私营企业、个体工商户及其他单位（不包括中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业）和个人，为固定资产投资方向调节税的纳税义务人。固定资产投资，是指纳入国家计划管理范畴的全社会固定资产投资。 包括基本建设投资、更新改造投资、商品房投资和其他固定资产投资四部分，这也是投资方向调节税的征税对象。
三、计税依据
本着基本建设与更新改造有别的原则，基本建设项目的计税依据，为固定资产投资项目实际完成的投资额，包括建筑安装工程投资、设备投资、其他投资、转出投资、待摊投资和应核销投资六部分组成。１９３年，财政部对国营建设单位会计制度作了修改，取消了“应核销投资”和“转出投资”科目。 因此，基本建设项目的计税依据改为“建筑安装工程投资”
、“设备投资”
、“其他投资”和“待摊投资”四部分组成。 这个规定，自１９３年７月１日起执行。而更新改造投资项目的计税依据为“建筑安装工程投资”科目下建筑工程实际完成的投资额。投资额的归集，应严格按照会计制度中所属会计科目规定的内容计算。 凡执行《国营建设单位会计制度》的建设项目，一律按财政部１９８６年１２月１日颁发的《国营建设单位会计制度》及市财政局和建设银行的有关规定办理；不执行上述《制度》的建设项目，一律按国家统计局１９８７年６月出版的《固定资产投资统计工作手册》和国家统计局、市统计
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局的有关规定办理。
四、税率和税额计算
投资方向调节税是根据国家产业政策和项目经济规模实行差别税率。所谓实行差别税率，是指对不同用途的项目，通过税负上的差别来引导纳税人进行投资的经济活动，从而能更好贯彻国家产业政策和实现宏观经济调控的目的。投资方向调节税税率按两个系列设置：基本建设投资、商品房投资和其他固定资产投资的适用税率，共分为四档；其中０％、５％、３０％三个税率，采用正列举法，规定了具体的征税范围；这类项目可以在税目税率中查到，凡表中查不到的固定资产投资，税率为１５％。更新改造投资适用税率，分为二档。 税目税率中列举为０％税率的投资也同样适用更新改造项目，除适用０％税率以外的更新改造投资，税率１０％。《固定资产投资方向调节税税目税率表》由国务院定期调整。固定资产投资项目，原来规定按单位工程确定适用税率。单位工程是单项工程的组成部分，按专业划分，非专业人员在实施时较难操作。 所以，经国家税务总局明确改按单项工程确定项目适用税率。 或所谓单项工程一般是指有独立设计方案，建成后能独立发挥效益生产设计规定产品的车间（联合企业的分厂）
、生产线或独立工程等。它是基本建设项目的组成部分。 一个基建项目在全部建成投产以前，往往陆续建成若干个单项工程，所以单项工程也是考核投产计划完成情
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况和计算新增生产能力的基础。在每年下达的固定资产计划中，投资方向调节税税率先由计划部门初定；在具体项目申报时，税务机关再根据规定，对建设项目中各单项工程，按适用税率进行审定。 项目适用的投资方向调节税税率经税务机关核定后，税务机关按计划部门下达的项目年度计划工作量预征，年度终了后按项目统计实际完成投资额进行结算，项目竣工后按实际完成投资额的财务决算数进行清算，多退少补。计算公式为：１。基本建设项目。各单项工程应纳投资方向调节税＝∑（各单项工程税投资额×适用税率）
２。更新改造项目。各单项工程（不包括住宅项目）应纳投资方向调节税＝∑各单项工程中建筑工程投资×适用税率）
住宅项目的投资方向调节税计税依据及方法与基本建设项目相同。３。其他投资项目。其他投资项目投资方向调节税的计税依据及方法，与基本建设项目相同。
五、纳�