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为他保守。第一步跟以后的传承是不一样的。这一切和个人这一生的经历和机遇
很有关系。只是我今天走上这条路，而且我发现，我在这条路上担任的角色应该
可以给社会提供更多新思维，我对社会的贡献更大。换句话讲我做企业可不可以
呢？大家感觉我批评过好多企业，可是我救了好多企业。比如一个最有名的汇源
果汁，汇源果汁是德隆的最大下属企业之一。德隆控股50％。我批评德隆的时候，
德隆反击我，搞了一本书叫《德隆世界的反思》，当时到了好多专家反击我。汇
源果汁的领导03年听了我的课之后立刻决定和德隆切断关系，这以后，汇源果
汁越做越好。对于我个人而言，我愿意做汇源的企业家还是更愿意担任现在的角
色，我既然可以看出它面临的困境，如果我能够经营的话，肯定是非常好，但是
我又不愿意做，我还是愿意做目前的工作。我发现我很喜欢做研究，通过研究把
我的意见贡献给这个社会，这是我最喜欢做的事。就是一个比较优势，如果我做
A，我的比较优势会更大，会大过于B。为什么会有国际贸易？国际贸易不是你
的物产比它的物产丰富，会做国际贸易是比较优势，我打字很快，做研究很好，
我聘一个打字员打字没有我快，我是不是该又做研究又做打字呢，对于我而言，
什么是个最好的选择呢？就是我专心做我的研究，把我的打字工作交给我打字
员，可以让我有更多时间发挥我的优势，这是我选择做教授的主要原因。
提问：央行提出第二套住房首付比例提高到40％，贷款利率不得低于基准利
率的1。1倍，利率上调趋势不可避免，请问这对房地产有什么影响？
郎咸平：建房地产的资金是什么？老百姓的储蓄占一个比例，但是我把它排
第四，第三位是国际热钱，第二位是贪污腐败的，第一位是企业家应该投资而不
投资的钱。我是按照这个顺序排列的，第二套房子10％之类的话题，影响比较大
的层面是最底层。但是换句话说，除了提高贷款比例之外，最近还有很多类似的
政策出来，包括提高利率，存款利率也很高了，放款利率现在更高。放款利率高
会给贷款者造成压力，中国基本步入还贷的高峰期，因为利率太高。更重要是，
除了有还贷风险高峰期之外，由于大幅提高利率进一步打击了投资营商环境。使
得我国企业家会因为利率的大幅提高更不愿意投资。更不愿意投资的结果是虚拟
资金理论就出来了，他更不愿意做实务投资，拿出更多资金炒楼、照顾。最后发
现，利率不断调升的结果使得放贷风险大幅上升，而股价、
房价继续涨。这就是宏观调控本身严重打击了企业家的投资热情，挤压更多
资金进入股市、楼市。今天为什么做这个呼吁，就是因为我们国家所有房贷方面
的政策都是在第三和第四层基础上打转，对于第一层和第二层我们没有有力的制
约，最后股价、房价下不来，风险更增加了，高风险的还贷增加了，这是下一步
可能的结果。
主持人：非常感谢郎教授的演讲，本次2007中国成长型企业高峰论坛，到
这里已经接近了尾声，让我们再次感谢今天出席论坛的各位领导、各界企业家以
及今天与会的每一位现场的朋友，我们期待着下次活动再见。
2007。10。20 郎咸平对话大连地产新势力
主持人：今天我们非常容幸到了世界经济学家华人最具影响力的财经专家郎
咸平教授，最让我们激动的是郎咸平教授不但要举行学术文选的首发仪式，还会
参加大连地产新势力的论坛。接下来的时间，有请郎咸平教授进行演讲。
郎咸平：今天很高兴来到大连，第一次来，大家感觉很奇怪，地产是怎么回
事。台下的来宾，你只要买过房地产，发现都莫名其妙的上涨，不论采取什么措
施，调低利率也好，其他方式也好，房地产价格只涨不跌。你花一千万买一个房
地产，赚的钱可能超过十亿人的投资。有请在座的各位，你为什么可以从房地产
市场赚大笔的利润，你们搞不清楚。为什么政府的宏观调控失效，你们还搞不清
楚。另外，房地产价格这么高，已经出现了有房无市论的情况，今天我的演讲主
题就是在短短的一个小时之内，我和各位谈谈什么是中国的房地产本质。希望我
谈完之后，你就豁然开朗，一些背景因素如此简单，至于宏观调控出现的问题为
何失败，展望也是我们的讨论之内。
在座的各位来宾，我们中国改革开放进行了三十年，市场化应该是一个重要
的目标，我们各界地产开发也是透国市场化全面推开房地产市场。地产价格不需
要政府干涉，因为它是市场行为。我相信各位会从各个媒体或报纸当中得到这种
信息。我在这里可以告诉各位，三十年来的改革开放没有真正做到改革开放，房
地产就是一个最标准的典型，那就是供给面市场面严重不足，也是其他改革的问
题。包括医改、铁路改革等等都存在这样的问题。这就是房地产的本质。
首先我想谈谈房地产供给面的不足。我们的地产供给面是不是可以分成三大
要素，第一大要素，地产的两打字员，一个是土地开发口，一个是银行信贷口，
这两个都是掌握在政府手中。只要权利掌握在政府手中，就有个别官员徇私，或
者说腐败。第二大因素就是地产常有的大大小小的上百各环节，每个环节都控制
在各级政府的手中，一旦政府掌控，就有可能腐败。前两大因素直接拉抬了房地
产价格。第三要素就是最重要的各级政府卖地的行为，各地地区政府卖地的地价
和全世界各种经济指标相比，你发现中国土地价格的上升，没有任何一种指标会
这么疯狂，比如石油、股票等等，而且不但涨幅快，而且从来是只涨不跌，这种
只涨不跌的现象，与前两个要素加一起，拉抬了地价。请问各位来宾，政府高价
卖地的时候，卖地所得的款项用于了哪里，今天不谈这个主题，我不谈政府财政
问题，有一点是肯定的，卖地的款项用于其他政策，但我也不排除其他的干扰。
这三大要素加在一起，大幅拉高了用地的成本，可是这三项要素的本质是什么，
都与地区政府息息相关的，也就是说地方地产就是受地方政府掌控，供给严重不
足。各位要问我，房价上升，很多人买不起，那么谁去买房子？地产的需求越来
越淡。
各位想想哪些资金构成了购房的最大资金来源，报导说由于中国的流动性过
剩，这种流动性过剩就是西方的学家说的，在今天的宏观调控下，提高利率、提
高存款准备金利率等等，目前执行层面作出的政策本身就是将流动性过剩降低。
今天我演讲的就是提出一个新的思维，如果你们说的错的怎么办，如果认为流动
性过剩引起的原因，要收回流动性过剩，最后发现搞错了，根本与流动性过剩无
关，那么结果将是房价照涨，与流动性过剩无关。今天的现状就是这种现象，我
今天说一下，我们思维本身就是有问题的，只要你想到的基本就是错的。我今天
没有时间把真实的案例进行剖析。关于宏观调控对流动性过剩本身认识如果是错
误的呢？现在是越宏观调控房价越涨，股价越涨，这种结论与经济基础告诉我，
流动性过剩与此无关。按照一般大学本科的教授思路来看，如果真是宏观调控过
剩，不会这样。流动性过剩是西方经济学家的研究成果，这种本质在西方是对的，
在中国就不灵。
讲到了现在，你已经看到了这种结果。其实，流动性过剩的说法是有问题的。
那么今天的现象到底是什么？为什么我们会在这个时刻推出所谓的学术文选，一
个真正的研究，一个真正尖端的学术研究，不是让你把欧洲美国的大学本科教材
翻译成中文，我是希望中国的专家学者可以通过将在西方所学的知识通过努力研
究而改造，不是进行简单的移植改造。今天的演讲或者这本书告诉大家，我一生
的研究成果都在郎咸平学术文选中，我带给各位的是一个方法论，是一个全世界
都公认的方法论，我利用这种方法论来分析中国的经济。我的结论很清楚，我告
诉各位，中国地产的需求问题，不是流动性过剩问题，而是全世界绝无仅有的虚
拟资金现象。最后会发现虚拟资金撑起了地产业，而不是流动性过剩。
什么是虚拟资金？我想问在座的企业家，你们哪个炒股，哪个炒楼？为什么
猪肉价格上升？我从最简单的案例分析，猪肉价格的上升本质很吓人，那就是养
猪户的投资环境急速恶化，好养成的猪得了猪瘟，一切付出成流水，另外饲料价
格上升使成本上升，经营企业越来越难。在这种情况之下，养猪户怎么做，他们
所做的事情与在座的企业家的选择是一样的，那就是不养呢，把应该买猪的钱不
买了，形成了虚拟资金，投入了股市和楼市，所以大家发现5、6、7月份大家把
大猪屠宰之后后继无猪，大家都用钱去买股票了，养猪不赚钱。所以，他们的行
为与在座的各位的行为是一样的。
现在基本上所有的企业家，都把不用的钱拿出来投入股市和楼市，形成了虚
拟资金。经过我研究，中国企业家的应该投资的钱而没有投资的钱是西方的20％，
也就是西方人投资100块，中国人投资20块，其他的80块用于炒股和炒楼了，
所以通过我的分析，可以看出中国的恩投资环境是比较差了，因为大家都不做生
意了，去炒股、炒楼了。所以养猪的情况就是最好的例子，我的研究成果显示，
进入楼市和股市的第一笔虚拟资金就是在座的企业家应该投资而不投资的钱，这
是最重大的一笔资金，影响最大。第二笔资金影响稍微小一点，那就是大量的腐
败资金进入楼市和�