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是最重大的一笔资金，影响最大。第二笔资金影响稍微小一点，那就是大量的腐
败资金进入楼市和股市。第三笔是国际资金，第四笔是老百姓的投资。清楚的告
诉我们，按照这种顺序来排，第一笔虚拟资金是企业家应该投资而不投资的钱，
第二笔资金是贪污腐败的，第三笔国际上的钱，第四笔是老百姓的投资款。
宏观调控是不假，宏观调控包括不准外国人买楼，以及第二套房子的限制，
针对的就是第三项和第四项投资，你不能说它不重要，针对这两项进行的宏观调
控不能说没有打击，比如购买第二套楼房的人，打击会很大，但不是主要的。因
为最主要的是企业家应该投资而不投资的钱，二是贪污。为什么宏观调控之后，
股市和楼市还上涨了，那就是我说的虚拟资金论。我想请问在座的来宾，除了做
房地产业的，做制造业的哪一个利润可以超过10％，现在放款利率超过10％，使
你们的投入环境进一步恶化。在进一步恶化的情况下，你们会进一步压缩应该投
资的钱，形成虚拟资金进入股市。所以股市越涨，楼市越涨。这就容易理解了。
这种虚拟资金现象非常清楚，造成地产的需求弱，这种需求弱是虚拟资金造
成的，虚拟资金打哪里，哪里就产生了泡沫。我在国外演讲，有嘉宾说我们是山
西的煤老大，他们说明白了自己是虚拟资金的制造者。他们有大笔钱，但找不到
好的项目，就看哪里有好地，就在哪里买楼。上半年我到成都去演讲，当地一平
方米是五六千，重庆虽然是直辖市，房价是二千九。外来资金重庆是4％，成都
是50％。我说当时是没有泡沫的，就说了虚拟资金没有来，只要虚拟资金进入重
庆，楼价马上失控。话音未落，重庆市政府搞了一个城乡统筹计划，这个计划一
出来，来了大量的虚拟资金，一个月房价上涨了10％。所以虚拟资金打到哪，哪
产生泡沫。它有三大特色，不可监管、不可控制，不可预测。来无踪，去无影，
和武侠小说一样。
我们执行的官员还在搞流动性过剩，我真替他们着急。难道不晓得吗？针对
政府而言，中国政府提出宏观调控本身是重要的，我不但理解，也认为中国需要
宏观调控，所以中国政府提出的政策我接受的。演讲时我既然作为一个学者，我
有理由作出个人的判断，我认为在执行层面出现了问题，到最后发现中国政府的
宏观调控思想在执行时被扭曲了，基本面没有碰到了需求面的恩本身，而一再的
在流动性过剩方面做文章，不断的宏观调控，包括提高存款准备金利率、存款利
率等。今天房价仍在上升。到这里大家应该理解了房价上升是宏观调控的执行面
出现了问题。
由于房价上升是虚拟资金形成的，打到哪里哪里就有泡沫。现在通过市场可
以看到，房地产市场产生了兴旺，但装修市场并没有兴旺，都是虚拟资金。房价
上升之后，老百姓的购买能力跟不上。很多地区出现了有房无市，如果出现正确
的上涨，不会是有房无市。讲到最后，大家应该理解，地产的供给面市场化严重
不足，需求面虚拟资金形成了市场化过度，两个力量勾结在一起，老百姓再购买
不起。越宏观调控，越上涨。在这个场合，我要告诉各位企业家和来宾，预测楼
价、房价不但得不到控制，但政策的执行者不断提高利率，在泡沫没有消除下，
金融风险大幅度攀升。这就是我最担心的。我想各位都清楚，什么是正确的结论。
地产价格应该是有涨有跌，如果只涨不跌，会怎么样？价格一跌会将负面的
力量放松一些，随着不断的上升和下跌，会释放不断的负面力量，这样的楼价会
更稳定。现在的楼价，由于宏观调控的错误，更多的虚拟资金进入，各地都是只
涨不跌。那么如何判断混的好不好，那就是越早买越好，但是严重的问题出来了，
一个只涨不跌的楼市，后面的负面力量会大幅度的积累，最后会出现香港的1997
年的楼市崩盘。香港在1997年之前是迅猛的上涨，负面的力量得不到释放，跌
掉了60％的价格。我不是预测中国能跌60％，我是担心另一个问题，房屋贷款是
怎么办的，按照市值的70％。在当时的香港，很多是在97年买的楼，假如说当
时是100万，你借了70万，房价跌到40块，你还欠70万，如果卖了房子，你
还欠30万，这个人应该怎么做呢？他就应该不还了，给银行算了。只要大家都
不还钱，就会使香港信用严重危机，我当时在香港非常担心出现金融危机。原因
是什么，那就是香港老百姓有强烈的信托责任，大部分老百姓还是辛苦的工作，
扛到了2004年，连续七年，他们认为还银行贷款是应该的。由于香港老百姓都
有信托责任，他们都偿还了贷款，所以躲避了一场金融风暴。
我想请问各位来宾，假设中国楼市都像香港一样，下跌60％，中国老百姓有
没有这种扛贷款的能力？如果有就需问题，如果没有就有问题。整个银行的体系，
由于利率的不断调控，由于宏观不断调控，整个社会的风险大幅度积累，现在楼
价照涨，股价照涨，整个社会的风险急剧积累，我们应该怎么办？我突然想到是
不是应该观看香港的几家房地产企业是如何应对的。香港的各种指标是比较健
全，在97年楼市崩盘和股市崩盘的现象在香港发生过很多次，从50年以前一直
存活到今天的地产公司，他们是什么心态，他们是非常注重观察。我们国内的地
产公司，本身的成果是值得研究的，很多的地产商是因为机遇，他们正好碰到虚
拟资金，难道他们真的很行吗？
在发生了多次的巨大变动，在香港曾经存活了几家几十年以上的公司，和我
们不一样，有四家，叫四大天王。包括李嘉诚、正宏的新世界、新鸿基等。中国
有王石的万科。王石在演讲时常常提出一些有趣的数据，他说万科在中国应该是
很大的企业，但与香港的四大天王相比，体积、大小应该是万科的一百倍大，这
么大的地产公司几千亿，香港的法制很好，体制比国内健全，再一个法制系统比
较健全，信用完善，体积比你大一百倍的企业而言，应该有能力对抗风险，所以
它们的外在环境风险比我们小。他们的外在环境比我们好，体积还比我们大一百
倍，那么抗击打能力应该比我们好。我随便挑一个指标，资本负债比率，也就是
负债除以净资产，国内的上市公司，包括房地产公司，资本负债比率应该是100％
以上，也就是100％至300％，资产负债比率应该是50％至75％，转化成资本负债比
率应该是100％至300％，这是我们的上市公司。我们的题目是什么意思呢？由于
宏观调控原因，法制、信用体系也不如人家，在这种情况下，敢往外借款一百倍，
可以告诉你，这些不但有能力扛，像李嘉诚等人借钱能力比你强，抗风险能力也
比你强，你想李嘉诚等人他们的平均资本负债比率会多少？他们是20％。
原因这些人的成功是经历了很多次像97年的大风波，到最后发现他们的负
债比率是20％，现金占总资产的比率是多少，1994年以前是10％至15％之间，1994
年之后是持有5％以上，各位的房地产企业能不能达到，你们的风险一定大很多。
这也是为什么中国的企业，尤其是民营企业，他的寿命短，中国的80％的民营企
业寿命不到3年，他们完全不理解外来的环境风险，也不理解自己的抗风险能力。
大会给我一个小时的时间，讲到这里，什么才是真正的卓越的企业家，必定是一
个保守，而且把风险管理排在第一位的企业家，他做投资时与在座的各位是不一
样的。
你们想做这笔投资会赚多少钱，真正的卓越企业家不会这么想，他们会想做
这笔投资最差会赔多少钱，如果出现最大的亏损时，有没有能力来扛这笔钱，没
有能力扛就不做了。也就是我们平时的思路就是错的，也就是如果平时在写可行
性报告时就是错的，大家都是找各种理由来做可行性报告。以后大家要写的是不
可行性报告，找各种理由来做这种报告，在找各种理由都认为不可行性不充分，
那么就继续做。有机会大家听成功人士谈成功的关键因素是什么，那就是保守。
如果认为保守这两个字刺耳的话，那么应该回去反思。中国不缺生猛的企业家。
我也希望通过这个场合，让大家的思维与国际接轨。在讲下一个议题前，做
一个测试，在座的企业家有没有使用索尼的家电产品？到现在为止，你们使用索
尼的数码相机，说明你们是僵化的，有必要来听课的。今天的中国企业，你不要
和我谈是否应该改革，你也不要和我谈民营企业多有效率，国营企业是效率低，
但不要认为民营企业效率高，今天中国的民营企业是越做越像国营企业。而地方
政府越做越像企业，像一个大商贩到处引资，企业越做越像政府。
今天的企业是国企不行，民企依然不行，国企没有效率，民企小的时候有效
率，一做大，就不如国企。为什么？同一块土地上不会形成不同的企业家。中国
目前面临的问题，就是在国际化加速的今天，国企和民企双双被淘汰，在国内你
们守不住，冲也冲不出去。随着国际化的竞争不断加强，你冲不出去，也守不住。
什么叫守不住？你发现天空上有两个大秃鹰在看者你，一个是金融资本，一个是
产业资本，使各位投资环境进一步恶化，各位会怎么选择？那么就是不投资了，
进行虚拟资金，慢慢退出市场。到最后，两个大秃鹰来吃你的尸体。比如说青岛
啤酒，你们认为青岛啤酒还是国有企业吗？，国家控股30％，美国公司控股20％，
只要他们再买10％的H股，突然之间就变成国外企业了。我记得去年有人问我一
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