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改起来很难，软件小组一些人写上半部，一些人写下半部。第二阶段凭什么感上
印度，你们从第一行做到最后一个行业，你们做最尖端的只有5％，可是写这5％，
还是把其他的第一行写到最后一行，你们公司花大量的人力物力去做其他的95％
不要做的事情，才会达到创新。印度不同，他们提供给的是配件，他们从仓库里
调出95％，进行拼凑，然后制作最尖端的5％。只有提供95％的零配件，才会提高
效率。你发现搞软件园是非常难的，不缺土地，最缺的是零配件。所以，对软件
园的本质没有搞懂，未来的发展一定是零配件。
主持人：到这里为止，我们大连地产新势力论坛到此就要结束了，在此我非
常高兴的邀请到郎教授和李总及本土的三位企业代表，我们希望房地产行业能够
健康有序的发展，不要对未来留下遗憾。谢谢五位嘉宾，谢谢大家。
2007。11。10 福州演讲
2007。11。10主题：盲目追求GDP将导致中国房价经济全面崩溃 郎咸平
由《海峡都市报》、《新浪网福建房产频道》、《福建日报》以及海峡卫视联合
主办，新浪厦门房产频道协办的2007中国海西蓝筹地产年会暨房地产海西战略
高峰论坛于11月10日在福州融汇新天地盛大开幕。在海西建设的恢宏背景下，
如何实现海西房地产的纵深发展？海西房地产经济前景又如何？在中国海西蓝
筹地产年会暨房地产海西高峰论坛上，或许能找到答案。以下为中国海西蓝筹地
产年会暨房地产海西战略高峰论坛11月10日上午郎咸平的演讲实录。
郎咸平：各位来宾、各位同学大家上午好！今天很高兴能够到美丽的福州来
谈谈地产，而且我觉得今天这个主题《海西房地产经济前景》定得特别好。这次
来福州演讲我就想从一个现象做一个破题，就是某房地产企业以27。2亿元的天
价购买了一块地，这块地从去年的9亿到今天的27个亿，对于城市未来的经济
发展而言，有着什么意义？再反问各位一下，媒体一再谈到的海峡西岸经济大开
发和这种27亿天价购买地的现象，是否冲突？是否互补？这点值得我们关切。
我想请大家跟着我的思路走，我们讨论一个假设的情况，今天地方政府透过市场
化公开竞价用27亿的天价把这块地卖给了开发商，下一步就是，地方政府拿到
这27亿，准备做什么用？如果答案是修桥铺路从事地方建设，现在我就跟你讲，
这座城市必然重蹈其他城市的失败覆辙，这一切将会以老百姓为最终买单者，最
后老百姓会发现，这一切修桥铺路看起来辉煌的外表都不属于自己，因为最终老
百姓要为这27亿买单，怎么买，27亿的地产所标高的房价无可避免会使得福州
其他的二线、三线的地产同时水涨船高。因此这个现象对福州市而言，我认为是
个警讯，如果你不小心，这座城市将沦为新一轮地产价格高峰的牺牲品，所以对
于地方政府而言，在这个重要的时刻，一定要思考，究竟什么模式才是一个正确
的经济发展的模式，这里我想透过我的演讲给大家一个思路。我想先广泛地谈一
下今天中国地产所面临的困境，各位来宾或者各位同学你认为我们28年的改革
开放真正做到了市场化吗？因为昨天的媒体跟我讲说，开发商高价标地是市场化
行为，我说是吗？这是你所理解的市场化吗？那我清楚地告诉你我们28年的改
革开放没有做到的就是市场化。这是什么意思？我们改革开放的结果就是供给面
的市场化严重不足，而需求面的严重过多，没有做到真正意义上的市场化，这就
是市场化的局面。地产供给面就是供给面严重不足的市场化，地产面有三大因素
值得我们关切。
第一，地产特有的两大核心资源，一个是地产开发权，第二个是银行信贷权，
这两个权利都操控在地方政府的手中，权利操控在地方政府的手中，就有可能徇
私，就有可能腐败。第二个因素是地产特有的长流程管理，就是从立项到开工，
一直到完工到销售等等的环节，大大小小上百个，每一个环节都代表着公权，就
存在着腐败，这两个环节就提高了交易成本。第三项就是城市的天价地价现象，
就是各地地方政府高价卖地，美其名是市场化，实际上在我看来就是透过竞价来
达到高价卖地，充实财政盈余的作为。你拿我们各地政府的地价涨幅和全世界做
比较，包括石油价格，包括重金属价格，甚至期权，你会发现我们地方政府天价
卖地超过任何地方的，而且是只涨不跌的，出现这种现象只有一种可能，那就是
操纵。这种高地价的必然结果是大幅拉升房价，为什么很多地方政府这么热衷于
卖地，我们做一个假设，地方政府上台之后什么事都不要做，他只要卖地就好了，
卖一块地GDP上升一块地，卖两块地GDP上升两块地，而且卖的价格越高越好，
越高，GDP越高，这跟污染是一样的，你觉得我们过去这几年的经济发展，地方
政府会在乎污染吗？污染无所谓，来一个污染GDP就上升，污染能创造GDP，如
果污染搞坏了怎么办？就治理GDP，这多好啊。所以下任官员一上任就会发现GDP
大幅度上升，怎么造成的？老百姓买的单，所以说高价卖地造成的污染有一个意
识形态，那就是我们这么多年对于干部的考核基本上是以GDP为纲，以GDP为纲
的必然结果就是我刚才讲的，这种GDP为纲导致出现一连串的问题，这三大要素
我重复一遍，第一要素是两大核心资源，第二要素是长流程管理，第三各地政府
高价卖地，这三个因素共同提高了房价。拿福州的房价跟成都的比一下，你们心
中有数，你们的房价跟成都一样的吗？问你为什么？谁能回答我？这么高的房
价，那么老百姓从所谓的改革里面得到什么实惠呢？越改革越住不起，这就是所
谓的房改之后住不起房。
现在我想探讨一个需求面，这么贵的房价谁去买，地产的需求面就是标准的
市场化严重过度，根据我所做的研究，我们发现购买地产的资金和我们过去所想
的不一样，我按照重要性分成四类。第一类最重要的资金就是由于近两年来投资
引商环境的急速恶化，所以我们很多企业家把应该投资而不投资的钱挤压出来形
成我所谓的虚拟资金，打入楼市，打入股市，这笔资金是前所未有的，绝无仅有
的。这笔资金是最大的一笔到各地购买地产的这种。第二笔资金是在今天中国大
面积地腐败之下，各级贪官污吏的腐败款去了哪里，不会凭空消失，而是进入了
楼市进入了股市。第三笔资金就是我们所熟悉的国际热钱。第四笔资金那也是各
位更熟悉的我们老百姓的储蓄款，今天为什么政府的宏观调控政策是失败的，原
因就是对于地产泡沫而言，所有的宏观调控政策都是针对国际热钱和老百姓的存
款。举个例子，就像所有去外国的人不得不持外国护照，还有一个是我们没有一
条政策针对我前面讲的由于投资环境急速恶化挤压出来的资金，也没有针对第二
项由于今天大规模的腐败情况之下，腐败款形成的第二笔虚拟资金打入市打入股
市，从来没有针对这两项资金，这也是为什么在宏调之下地产价格照样涨。这所
谓的虚拟资金有几大特色，第一是不可监管，第二是不可控制，第三它是不可预
测，它是来无影去无踪，打到哪里就到哪里，这一种虚拟资金到处流窜现象就是
地产面的需求面太过，前面谈的地产供给面的严重不足，基本上都是政府在掌控，
配合上需求面市场化严重太过的结果，这两种力量扭曲在一起，老百姓再也买不
起房子。
我今年三月份在成都演讲，也是讲地产，当时成都的房价跟你们这边一样，
六千块一平方左右，当时我就问你们外来资金有多少，回答差不多一半。五月份
我在重庆演讲，五月份重庆房价2900块一平方，当时我就说2900一平方米应该
是没有泡沫，但是在我演讲的最后，我提出一个警告，我说重庆市政府要特别注
意，只要虚拟资金进入重庆，房价在短期之内立刻会上升，我话音未落，言犹在
耳。重庆就搞了个城乡统筹的计划，一个概念出来，虚拟资金进入重庆，一个月
之内房价立刻失控，江北区原先房价是2000多到3000多平方米，上个星期已经
达到6000多了，你说这样的涨幅和当地的经济发展有什么关系，跟当地的老百
姓购买力有什么关系，这主要都是在国内流窜的虚拟资金造成的房价泡沫。
这种虚拟资金现象还没有得到政府有关部门的重视，还仍然是以僵化的思维
推出一连串错误的宏观调控政策，错在哪里？不断地提高存款利率，目前提到
6％以上，各位来宾和各位同学想想，在政府的宏调之下，泡沫问题没有解决，但
是由于利率的上升，的这个社会的金融风险不断上升，知道为什么吗？
因为我们宏调的目标是错的，这种提高银行利率，收回信用以及货币的做法
它的目的是由于流动性过剩才会这么做，也是今天房地产的问题，包括你们福州
市房产的问题，所以价格上涨不是由于流动性过剩，是由于什么？是由于投资引
商环境的急速恶化，使得很多企业家把应该投资而不投资的钱大量挤压起来进入
楼市进入股市，按照一些资料显示，我们中国国家的资金是欧美国家的20％不到，
这些资金去了哪里呢？基本上是巾了楼市和股市，对于一个制造业的企业家来
言，你投资十亿元建立一个劳动力的工厂，这利润甚至比不上你花一千万买房子
赚的利润，你辛辛苦苦花十亿元做的工厂要赚一千万多难，而且近几年我们的投
资环境是急速恶化，所以才挤压出大量的虚拟资金进入楼市，进入股市，这种会
因为宏观调控而持续恶化，举