国际银行家-第章

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四千万韩元，就可以得到一所价值一亿九千万韩元地房子和我借贷产生的四千万韩元的利息。”金柔沉默了，她已经完全听明白了秦少游的话。在她看来，秦少游是在玩一个和银行提前借贷类似的把戏。如果她没有猜错的话的，秦少游绝对不会是买了房子自己住，但是她也猜不透秦少游下一步会怎么做。金柔想了想，试探着对秦少游问道：“秦先生，你这样做的话，对你来说又有什么好处呢？虽然你用五千万韩元买到了一所房子，但是你同时背负了一亿韩元的债务和利息，难道你想等房子升值了再卖出去？你要知道类似这样的贷款，银行给出地利息通常都在百分之八左右，这是一个很高的利息。以目前韩国房地产市场疲软的情况来看，你买了这所房子两到三年之内是根本无法出手的。”秦少游没有正面回答金柔的问题，而是一脸笑意的看着她说道：“我的投资方式从一开始就已经决定了我的收益，在我开始进行投资的时候它就必须能给我创造价值，所以我从来不做亏本的生意。”虽然金柔在资产抵押这一块已经干了五年，但是她还是不太明白秦少游的话，把秦少游的话又思考了一下，连忙继续问道：“那你会如何去做？”秦少游微笑着给金柔解释道：“我先从你们银行通过借贷买下柳真小姐的房子，然后接着我会做一个房屋出售广告，把房子以”租赁购”售出，报价是一亿九千万韩元，这是你们银行的评上一些充满魔力的广告词：降价销售房屋。房主悲痛欲绝，不需银行审批，低首付，没有轻松支付。”这个年代韩国还没有出现这样的出售方式，所以金柔有点疑惑的问道：“租赁购买协议？这样做对你有什么好处呢？”“好处？”秦少游笑了，“好处太多了。让我们来算一算资产负债表。在我贷款买了房子之后，我的资产是一亿九千万韩元，负债是一亿四千万韩元，而买家地负债是一亿九千万韩元，所以我的净资产收益增加了五千万韩元。”“那么利息呢？你从银行借贷会产生利息，这对你来说也是一笔负债。”金柔问道。“利息？”秦少游觉得好笑，“我和买家交易的时候，我从买家每月分期付款的款项中收取利息。就和你们银行通过借贷收取利息是一样的，这样我就化解了我的利息债务，把风险规避给了新地买家。这难道不是你们搞金融的经常玩的游戏吗秦少游看了一眼沉思中的金柔，继续说道：“其实我手头的这五千万韩元要实现大幅升值，还可以通过另外一种途径。”金柔已经被秦少游的话完全吸引住，连忙问道：“什么途径？”“股票。”秦少游看着满脸求知欲望的金柔，笑着回答道，“现在韩国受东南亚金融危机的影响，不仅仅是房地产低迷，而且股票时候也处于低迷状态。”“可你为什么不选择股票呢？”金柔问道。秦少游摇摇头道：“我之所以不选择股票是有四个方面地原因：一是股票和不动产两者之间的价值差异，二是在银行融资方面的困难。三是因为韩国地税收政策，四是为了我的现金流着想。”秦少游刚到韩国对韩国的股票市场还不了解，金柔倒是能理解他不去买卖股票，但是秦少游所说的这四个原因，金柔就有点想不通了。就说税收，这和韩国的税收政策有什么关系？股票的收益要交税，但是房地产交易也要交税啊。秦少游见金柔迷惑不解的样子，继续给她解释道：“我们比较一下房地产和股票。你就知道我为什么选择房地产了。刚才也说了，现在韩国房地产市场低迷，不动产价格已经远远低于其真实价格，这样就导致了抵押贷款支付比公平市场的大多数财产租金要低很多，也就是说你房价低了，但是租金并不低。这些财产租金就有着巨大的经济利益，因为它意味着没有什么风险。就像商店里面地大减价一样，每件商品的价格都折价百分之五十，但是商品的价值没有变。”“那第二呢？”金柔迫不及待的问道，这是一个金融方面的细微领域。金柔从秦少游的话里面得益匪浅。秦少游不紧不慢的回答道：“第二，就是融资，银行可以给我抵押房产提供贷款，但是不会给我股票提供贷款。因此，我购买不动产以便我的现金能够和银行地融资相结合。现在韩国经济疲软，也就是民众情绪最悲观的时候，而这时候资产最容易被低估，所以我尽可能的在现在买入不动产来达到资产的升值。这次东南亚的金融危机对韩国的冲击相对来说比较小，所以按照我的估计，最多六个月的时间，韩国的经济就会有所恢复，房地产也会升值。”秦少游说的话有点多，端起桌子上地茶杯喝了一口茶，继续说道：“我就拿我现在的例子来说，我现在有五千万韩元可以投资。如果我买股票，我可以买到五千万韩元的股票。当然，我也可以借贷，利用资金杠杆买到一亿五千万韩元的股票（当你用保证金进行买空的时候，你可以只花总成本的一小部分，也就是那五千万韩元里面的一部分，其余的由经纪人公司借给你。也就是说如果你要买价值一亿五千万韩元的股票的时候，你可以只花五千万韩元，剩下的由经纪人公司借给你。但是，你要是亏到五千万韩元的话，经纪人公司就会强行平仓，他们不会损失他们的钱）。可是我就只有这五千万韩元，所以我没有足够的财力去抵抗股票市场下滑地风险。而我用五千万韩元去投资不动产，却可以获得一亿韩元的贷款。我最终可以买到价值一亿五千万韩元的房子，如果两个市场同时升值百分之十，在股票上场我会赚到五百万韩元（不考虑资金杠杆），而在不动产市场上我可以赚到一千五百万。”金柔仔细的琢磨了一下秦少游的话，虽然她主要做资产抵押，对股票市场不是很了解。但是秦少游讲的通俗易懂，她还是能听明白地。“第三个方面就是税收了。”秦少游对金柔非常有好感，当下给她继续讲道，“如果我在股票上赚取了五百万韩元的利润，按照韩国税收部门的规定，我需要缴纳百份之三十的资本所得税。但是用不动产赚的这一千五百万韩元，我就可以把税收转移到下一笔不动产交易中，因为买家才需要纳税。此外。我还能通过财产折旧获得更大的税收好处。所以在我看来，一项投资必须在我获得税收收益之前产生经济利益，我才会投资。”（新房子买卖要缴纳的税款。要比旧房子买卖来的多）金柔见秦少游地茶杯里面没水了，连忙拿起秦少游的茶杯，给他加些茶水。此刻她对秦少游的感观又一次改变了，变地她自己都迷惑了。在香港国际机场的风度翩翩，到了韩国之后跟在自己后面的无赖模样，再到现在对金融丝丝入扣的严谨分析，他到底是一个什么样的人？一时间，金柔想的有点入神。一旁的秦少游见倒入茶杯的水已经快满，而金柔似乎并没有察觉。赶忙过去一把抓住金柔的手制止了她地动作，然后关心的问道：“你没事吧？”金柔摇摇头，把茶杯递给秦少游道没事，只是刚才想事情有点出神了。秦先生，你继讲。”秦少游接过茶杯，自己回到沙发上坐下，继续说道：“至于现金流。那就更简单了。虽然不动产价格下降，但是租金并没有降低，这使我能赚到一些钱来支付抵押贷款，更重要的可以让我有时间等待韩国地产价格的再次上升。当价格上涨的时候，我就能高价出售我的不动产，虽然我的负债很多，但是这永远伤害不了我，因为汉城房屋租金很贵，所以租金远远高于贷款成本。”金柔等秦少游讲完，对秦少游问道：“秦先生以前是在银行做事的吗？”秦少游没有立刻回答。而是反问道：“金小姐，你为什么会有这样地问题？”金柔饶有深意的看了一眼秦少游，解释道：“秦先生，你的这种做法完全就是银行借贷的翻版，在我看来，你就像一个小型银行。”“哈哈，金小姐太夸赞我了。”秦少游笑的很开心。金柔思考了一下，对秦少游问道：“秦先生，不知道你愿不愿意来我手下做事呢，我们国民银行需要你这样的人才。”“我？”这个问题让秦少游感觉到有点意外，微笑着对金柔说道，“我也想啊，但是我觉得你给不起我满意的薪水。”“是吗？”金柔也笑了，“在我看来，支付你的薪水是一个再简单不过的事情了，根本就不用我动脑子。”金柔的回答倒是让秦少游愣了一下，有点好奇地问道：“那么我想问问金小姐，你打算如何来支付我的薪水？”金柔翘起二郎腿，靠在沙发上看着秦少游回答道：“我不会支付你任何的薪水……”金柔话还没有说完，秦少游就装着苦笑打断道：“金小姐，你不是玩我吧，就算你帮我买了张机票，也不能这么对我啊，我也要吃饭的。”金柔风情万种的白了秦少游一眼：“这次东南亚金融风暴使韩国国内市场受到冲击，很多人破产，所以我们资产抵押部有很多企业和个人抵押来的资产。这些或者是不良资产或者是根本就没有人接受的抵押物，我想你去处理他们，每处理掉一个，我给你这些资产总额的百份之五的佣金。”金柔的提议让秦少游的眼前一亮，这是他未曾考虑到的一个途径。秦少游相信不仅仅是韩国国民银行，韩国的其他银行也存在着同样地问题。这些金柔说所的不良资产如果经过妥善的处理，那将是一个巨大的财富来源。想到这里，秦少游认真的考虑了一下，对金柔说道：“金小姐。我承认我对你的提议非常地动心，但是在佣金方面我不同意你的做法。”“那你的意思是？”金柔疑惑的问道，自己又考虑了一下，咬咬牙说道，“我最多给你百份之十的佣金，这已经是我这个资产部主管所能拥有的最大权限。如果再多就要请示国民银行的高层了。”秦少游看着金柔的神情，摇了摇头道：“金小姐，你误会我地意思了，我只是不想要佣金。”“不要佣金，那你要什么？”金柔百思不得其解。秦少游笑了