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需要拆迁的７６８万平米成片危陋平房中，有１７７万平米在红桥区，而占地８０多万平方米的老城西地区又是其重中之重。１９９５年，红桥区在老城西进行了芥园西道的建设，开始了“以路带危改”的探索。１９９５年１０月２９日，芥园道建成通车后，原来不敢涉足老城区的开发商纷纷抢滩。
天津最早的拆迁标准是根据人头安置，后来是根据住房面积，“拆１平米还２。５平米”，但还是难以解决还迁房位置和楼层分配不均的问题。１９９５年，红桥区政府在芥园道拓路改造中，将危改与房改相结合，提出由货币分配代替实物分配的新思路，在全国首行“货币还迁”尝试，拆迁户可以按照自己的意愿和能力来选购住房。
从１９９５年到２０００年，天津共发放货币安置款近１９０亿元，有力拉动了房地产市场。
7年危改，天津共拆除危陋房屋８６９。３万平方米，竣工住宅１６５６。２万平方米；３４万户居民喜迁新居，许多空置多年的商品房被争购一空，共销售商品房１９４７万平方米，６年中年销售量平均以１４％的速度递增；办理个人购房贷款９０３０６件，贷款金额９９。０１亿元，支持个人购房８３６。５８万平方米，平均年递增速度为１６５％。“从１９９３年到现在我们已经拆了２０００万平米，花了近５００亿。全部通过开发，财政基本没拿钱”，陈质枫说。与此同时，天津市ＧＤＰ增幅２００１、２００２年连续两年全国第一。
危改的过程也是一个经营城市的过程。陈质枫认为：由危改带动的各类需求已经渗透辐射到多个产业，并将对全市未来的经济格局产生深远影响；在危改的过程中土地的“级差地租”理论得到了广泛的应用，同样是一块地块经过危改后，不但实现了自身价值，也带动了周边地块升值，天津的城市资产得到了跨越式的增长。据测算，危改７年间，天津ＧＤＰ年均增长为１２。２％，其中有约２。７个百分点由危改直接和间接拉动，其对整体经济增长的贡献率在２２％左右。
第三部分 激活之环渤海猛醒第35节 ［焦点］天津图腾（4）
3。零出让高补偿
在危改工作的最高峰，天津一年中有１５万～１６万人住在临时周转房里。“但我们没有一户是因为生活过不去而上访”，天津市人大常委会秘书长乔富源说。“给老百姓的钱多”，陈质枫认为这是拆迁不出问题的根本保证。天津目前的商品房平均房价约为每平米２６００元，其拆迁补偿一般为每平米４０００元。陈质枫举例说，如自由买卖，在天津一间１０平米的平房一般能卖２万元，而拆迁则能补４万。就商品房均价与拆迁补偿价间的差价来看，“我们比上海、北京的补偿都要高”。
2002年国务院颁布的新《拆迁条例》，明令拆迁房必须进行市场评估。天津市城市房屋拆迁管理办公室发现，市场评估结果普遍低于天津原货币安置标准，前者仅为后者的６０％～７０％。于是，天津现行住宅拆迁补偿采取市场评估价外加“一个系数”，即政府给予的安置补贴的方法，仍旧维持了原补偿水平。
高补偿源自于土地的零出让，“天津的土地从１０年前到现在一直都是零出让。５００亿里头至少有一半是土地的钱，我们通过补偿将它返还给老百姓了”。为使这部分钱能到老百姓手里，天津规定对老百姓的补偿由政府确定且在拆迁当天到位。
为了“不让一户过不去”，天津提出了一个“最低住房保障体系”。天津市委副书记沈东海介绍说，这一体系由四部分构成：一是“建”，即要求地产商在获取土地时必须拿出其中的３０％建零利润商品房；二是“收”，即政府收购存量住房转为廉租住房；三是建廉租房；四是“转”，即政府租房后以更低价格转租给低收入者。
据市城调队对部分危改回迁户的调查表明：这些家庭的人均使用面积由未改造前的６。１平方米增加到了现在的１２。０平方米。
4。五大投资公司经营新天津
在危改期的最后３年，天津在危改模式上又有了重大尝试。用陈质枫的话讲，即“集中大兵团作战，集中财力大片操作”：从财政拿一点，从银行借一点，以建委下属投资公司的名义进行大规模拆迁。“以前拆迁都是几千万量级，现在一动手就是数十个亿”，在有了经验又有了财力后，天津的拆迁开始实现从“家庭小作坊”向“现代化流水线”式的跨越。
与原先想方设法吸引开发商做法相异，天津现在“要把土地牢牢控制起来，用土地升值的钱为天津做事”。规划局设立了两个小组，已把外环内外所有没开发的土地，通过调查测量全部由市里统一控制了起来。２个月前，天津市建委、规划局和房管局抽调人员成立了一个“建设开发招商服务中心”，与天津７年前就开始探索的“土地征地中心”两块牌子同时运作。陈将其称为土地的“超市”：每个拆迁后经过“包装”的地块都公开展示规划图，并提供全程服务的“流水线”，“想要什么给你什么”。陈质枫说，目前包括海河开发等在内的３０多块地正在“中心”进行紧锣密鼓的包装，准备月底集中到香港招商。在此思路下，经营城市的主体亦逐渐从政府让渡于政府性投资公司。
以相关土地的预期收益相质押，天津市建委从国家开发银行获得了“基础设施投资贷款”５００亿，还款期１５年。“利用这５００亿我们在市建委下搭建了５个公司，即海河投资公司、地铁投资公司、道路管网投资公司、城市投资公司和环境投资公司”。这是“天津资产经营的平台”，陈质枫说。
是企业就必须具有资产和收益，为此天津颇费心思。其思路是“将政府投入变为资产和收益进入公司”。比如，将天津的道路、桥梁等作价作为资产部分，而将财政上原先维护这些设施的资金作为收益，进入道路管网投资公司。因埋在路下的几十种管道一般由规划局统一分配摆放位置，中间是下水管两侧是上水管、煤气管、通讯管和电缆等，道路和管网将因垄断而赢利。
运作海河开发项目的海河投资公司，其注册资本金目前只有建委划拨而来的２个亿。“将来会把划定范围内的道路桥梁、土地出让金和配套费都划给它”，扩充其资本金。陈质枫还透露，海河公司“将来有上市打算”。而对于外资而言，目前“希望他们先介入项目，将来可能会考虑让其介入五大投资公司”。
“我们的初步设想是将５００亿放大到１０００亿，用５～６年将天津的整体形象彻底改变。”其中，天津计划到２０１０年前解决“大交通”。这个名为“时空同达”的项目有一个“１２４６９”的指标：“１”是每１个居民出门开车１５分钟能上快速路，出门１０分钟能达到通向各个方向的公交站；“２”是在市中心任意一点开车２０分钟能到外环线；“４”是城市任意两点单方４０分钟到达；“６”是开车６０分钟到达各区县；“９”——开车９０分钟到达周围大城市。为此，除了７１公里的外环线，天津未来几年要花１７３亿在外环内建“２环２横２纵２条射线”共１４５公里快速路。此外，还要投资３００亿修建３条地铁。
（记者张静）
第三部分 激活之环渤海猛醒第36节 ［焦点］天津图腾（5）
三、金融胎动
“北方金融中心”胎动：五年要投７000亿
2003年１０月３０日上午，天津市河西区友谊路路口。一头昂首奋蹄的金牛雕塑正式落户于此，雕塑的底座写有六个金字——“友谊路金融街”。
这头以华尔街牛为原形的金牛，“表明了天津加快建设友谊路金融街的决心”。天津河西区区委宣传部的赵旭说。
以金融街为突破口，天津建设北方金融中心的步伐也越走越急。
1。友谊路金融街雏形初现
在２００３年天津市政府工作报告中，以相当大的篇幅阐述了天津要加快建设北方金融中心的意图。
建设金融中心，必然要以相应的金融街为依托，而天津最终将金融街选定在位于河西区的友谊路。
根据天津市的规划，友谊路将建设成为以金融办公为主，集办公、酒店、休闲、商业于一体的综合性商务服务区，并着力建设两个功能区，即国际金融服务区和国际经贸展览文化博览区。
如今，友谊路金融街已经有了雏形。从路口的北方信托大厦一眼望去，道路两旁高楼林立，俨然一副现代化大都市的气派。根据河西区区委调查，已经入驻友谊路的银行、保险、信托、证券机构共２６家，其中，招商银行、工商银行、建设银行、深圳发展银行、浦东发展银行、兴业银行、国家开发银行的天津分行以及天津市商业银行等８家银行都已经落户。同时，中国银行、农业银行的天津分行已准备入驻友谊路，而交通银行天津分行也有迁入河西区的意向。此外，友谊路所属的河西区共有金融机构７９家。
赵旭说，金融街还将吸引众多的国际金融机构入驻，进一步发挥金融机构的集聚效应。“友谊路金融街的最终发展目标是，形成资金密集、信息畅通、交易活跃、功能完善、配套设施齐全、环境优美的全国乃至国际金融中心，从而建成天津的‘华尔街’。”不过，入驻其中的金融机构将获得哪些优惠措施，区政府尚未出台具体规定。
2。“华尔街”与“曼哈顿”
在友谊路金融街发展得如火如荼之时，另外一个金融街也在加紧建设——开发区“滨海金融街”。有意思的是，河西区的人士称，友谊路的建设目标是“天津的华尔街”，而开发区