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《合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
合同有效时引用51条，无效时再考虑善意取得
3。有人认为，对于交易中善意第三人的保护，动产领域凭借的是善意取得制度，不动产领域则依靠公示公信原则。请你对这一观点进行简单评述。
关于不动产善意取得：
1．善意取得是在公示公信原则之下构建起来的法律制度；不动产领域同样要贯彻公示公信原则，因而亦有善意取得之适用；
2．只是不动产不能像动产那样善意取得，因为其公示方法为登记，其善意取得为登记善意取得，而非占有之效力。
3．不动产善意取得的条件：
（1）转让人须为无处分权之登记名义人； （2）受让人善意取得财产之登记；
（3）取得的财产须为依法可以流通的不动产；（4）受让人必须依法律行为而有偿取得
（5）登记错误不能为一般人所发现。
4。德国、瑞士民法典均有不动产善意取得之规定；我国台湾地区亦承认之。
第三节 不动产所有权
一、概述
二、土地所有权（房地产法课程内容）
三、房屋所有权（房地产法课程内容）
关于土地所有权和房屋所有权的具体问题，可参见：赵勇山主编：《房地产法论》（法律出版社）。
四、建筑物区分所有权
（一）概念与特征
是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各所有人独自使用的部分和由多个所有人共同使用的部分时，每一所有人享有的对其专有部分的专有权、对其共用部分的共有权以及各所有人之间基于共有关系而产生的成员权的结合。
1．客体为建筑物 2．复合性 3．整体性 4．专有权的主导性
（二）建筑物区分所有权的构成
1．专有权（专有所有权） 2．共有权（共有所有权） 3．成员权
（三）建筑物区分所有人的权利和义务
1．区分所有人作为专有权人的权利和义务
2．区分所有人作为共有权人的权利和义务
3．区分所有人作为成员权人的权利和义务
（四）区分所有建筑物的管理
关于建筑物区分所有权，请参阅李开国、张玉敏主编：《中国民法学》 （法律出版社） P394…400。
五、不动产相邻关系
（一）概念与特征
1．不动产的所有人或使用人基于不动产相邻关系而发生的权利义务关系
2．①法定性 ②主题特定，为相互比邻的不动产所有人或使用人
③内容特定 ④客体特定，客体不是支配不动产，而是基于相邻关系要求另一方为或不为某种行为的权利
（二）种类
1．土地相邻关系 2．水流相邻关系 3．建筑物相邻关系
（三）处理原则
有利生产、方便生活、团结互助、公平合理
《民法通则》（第83条） 《民通意见》（第97－103）
第 四 节 共 有
一、共有概述
（一）概念和特征
1．概念：某项财产的所有权同时为数人共同享有
2．特征：（1）主体多元性，需两个或两个以上公民 （2）内容具有双重的权利义务关系
（3）共有关系的客体是一项财产 （4）共有并非新的所有权类型
注意：共有与一物一权原则的关系。
（二）共有的类型
1．分类 2．共同共有的推定 《民通意见》（第88条）
二、按份共有
（一）概念与特征 P410
1．有确定份额 2．权利义务与份额对应 3．权利义务及于共有物的全部
（二）按份共有人的权利与义务
1．权利：①按份额享有共有权 ②分割和转让请求权 ③优先购买权
④在份额上设定担保物权的权利 ⑤物上请求权。 《担保法解释》（第54条）
2．义务 分份额、及全部。
（三）按份共有关系的产生
三、共同共有
（一）概念与特征
1．概念 2．特征
（二）效力
1．对外效力 2．对内效力 《民通意见》（第89条）
（三）形式
1．夫妻共同共有 2．家庭共同共有 3．合伙共同共有（有争议） 4．遗产分割前的共同共有
四、共有财产的分割
（一）原则
1．守法 2．守约 3．平等协商、团结和睦
（二）方式
1．实物分割（原物分割）2．变价分割（价金分割）3．作价分割（价金补偿分割）
注意：可分物与不可分物作为共有财产在分割时的不同之处。 《民通意见》（第90－91条）
（三）分割的效力
1．共有关系消灭，各共有人对其分得的财产取得单独的所有权；
2．共有人应以其分得的财产，对其他共有人分得的财产，承担与出卖人一样的瑕疵担保责任。
如果共有人之一分得的财产因其分割前的权利瑕疵而被第三人强制追索，其所受损失应当由其他共有人按其所得财产的份额比例进行补偿。
3．共同共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人有优先购买权。 《民通意见》（第92条）
五、准共有
（一）定义：民事主体对所有权以外的其他财产权利的共有
他物权共有，准物权（渔业权、采矿权）共有，知识产权共有，荣誉权共有（身份权只有荣誉权可以共有）（二）分类
（三）准共有的财产权
（四）法律适用：除法律另有规定外，应适用所有权共有的相关规定。
第三章 用益物权
一、概念与特征
（一）概念： 对他人所有之物享有的以使用、收益为内容的物权。
（二）特征：1．他物权 2．限制物权 3．用益性 4．占有性
5．独立性 6．有期性 7．标的物主要是不动产
关于用益物权的客体
（1）一般是不动产；
（2）也可能是不动产与动产的综合财产。如国外民法中的用益权以及我国民法上的企业经营权。
（3）关于动产用益物权？
据学者考证：在内蒙古牧区，许多牧民将自己的羊群交给善于放牧的牧民放养，到年底时，羊群的所有权人仅收回同样数量的羊只即可，而放牧者则可收取羊毛和小羊。这里，放牧者的权利，其实就是一种用益物权。 （参阅：孙宪忠编著《物权法》，社科文献版，第26页。）
二、大陆法系民法上用益物权的基本类型
（一）概述
罗马法：（1）地役权；（2）人役权（用益权、使用权、居住权和奴畜使用权）；（3）永佃权；（4）地上权
法国法：（1）人役权（用益权、使用权和居住权）；（2）地役权；（3）地上权
德国法：地上权、地役权；用益权、人役权、居住权、土地负担
瑞士法：地役权、用益权、居住权、建筑权、土地负担
日本法：地上权、永佃权、地役权、入会权
中国台湾：地上权、永佃权、地役权 中国澳门：用益权、使用权、居住权、地上权和地役权
（二）地役权
1．概念：为实现自己土地的利益而利用他人土地的权利。供役地；需役地
2．特征（1）土地用益物权（2）依约定产生（3）附随性（4）（与役地）不可分性
3．内容 参阅：李开国、张玉敏主编：《中国民法学》P437…438
4．地役权与相邻权（相邻关系）之比较
（1）概念 （2）共同点
（3）不同点
①性质不同 相邻关系法定；地役权意定
②成立方式不同 相邻关系法律直接确认；地役权需通过契约
③标的物不同 相邻关系标的物有土地、房屋等不动产；地役权标的物是土地
④内容不同 相邻关系内容广泛；地役权内容单一
⑤是否登记 相邻关系不需要登记；地役权变动需登记
⑥是否有偿 相邻关系无偿；地役权有偿
⑦对所有权或使用权扩张或限制不同 相邻关系是小范围调整；地役权大范围调整
参阅：李开国、张玉敏主编：《中国民法学》P438…439
注意：基于相邻权与地役权的相似性，有的又称其为法定地役权。
5．地役权的取得和消灭
（1）地役权的取得 （2）地役权的消灭
参阅：李开国、张玉敏主编：《中国民法学》P437…438
（三）地上权：以在他人土地上修建建筑物、其他工作物或种植竹木为目的，而使用其土地的权利。
1．土地他物权 2．以拥有建筑物、其他工作物或竹木为目的 3．具有继承性和让与性
（四）永佃权
1．概念：是以支付佃租为对价而永久在他人土地上进行耕作或牧畜的权利。
2．特征（1）永久使用他人土地（2）以耕作或畜牧为目的（3）须是支付佃租
注意： 20世纪50年代后，永佃权制度在我国大陆消失。在台湾地区也逐渐失去价值，95年台湾“民法典”修改时完全删除永佃权，改用农用权代替其功能。
3．永佃权与土地租赁之比较
（1）相同点
①均须支付租金
②因灾害或其他不可抗力歉收时，可以减免租金
③耕地出卖或出典时，永佃权人或承租人有优先购买或承典权
④均系在他人土地上耕作
（2）不同点
①成立要件不同。前者如基于法律行为变动，非经登记不生效力，且应采书面形式；后者则无须登记，亦无须以书面为之。
②存续期间不同。前者可永久存续；后者则不得逾一定年限（如20年）。
③让与性不同。永佃权可让与他人，并可设定抵押；而租赁权不得让与，转租受限制或被禁止。
④效力不同。前者有