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四、计算题
1。某市房地产开发企业建造商品房一幢，有关费用为：①支付地价款200万元；②土地征用及拆迁补偿费120万元；③前期工程费180万元；④基础设施费200万元；⑤建筑安装工程费1500万元；⑥公共配套设施费200万元。期间费用600万元，其中利息支出520万元（其中有逾期利息17万元，罚息3万元，利息能按房地产项目分摊，并有金融机构贷款证明）。该房地产开发企业将商品房卖出，取得收入6000万元，并按规定缴纳了营业税、城建税、印花税和教育费附加。请计算应缴纳多少土地增值税（扣除比例为5％）。
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参考答案及解析
一、单选题
1．【答案】B
【解析】国有土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围，以赠与的方式转让房地产和国家征用房地产均免征土地增值税。
2．【答案】B
【解析】个人转让住房，住满5年以上的，免征土地增值税；满3年不满5年的，减半征税；不满3年的，征税。
3．【答案】C
【解析】这是一个记忆性的考点。
4．【答案】A
【解析】农村集体土地承包权转让的，不属于土地增值税的征税范围。政府转让房屋也要缴纳土地增值税，土地增值税并没有针对农业试验的优惠，企业将房产所有权转让给境外非营利的社会团体，不属于免征土地增值税的范围。
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二、多项选择题
1．【答案】AD
【解析】出让国有土地不征土地增值税，转让集体土地违法，不征收土地增值税。
2．【答案】ABC
【解析】房产完工后的利息支出，不在计算土地增值税的时候扣除。
3．【答案】ABCD
【解析】转让旧房的扣除项目主要包括ABD，为取得土地使用权和转让环节按国家规定缴纳的有关费用也可以扣除，因此选项C也正确。
4．【答案】AD
【解析】选项B错误是因为土地增值税不是对房地产转让收益征收的税收，而是对增值额征收的税收。选项C错误是因为个人也可能拥有国有房地产的使用权的，因此也可能是土地增值税的纳税人。
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三、判断题
1．【答案】√
【解析】因为20％的扣除适用于实际进行房地产开发的企业。
2．【答案】×
【解析】个人不仅包括个体经营者，还包括转让国有土地使用权并取得收入的其他的个人。
3．【答案】×
【解析】土地增值税的收入指的是货币收入、非货币收入和其他形式的收入，房屋交换的，双方都取得了实物形态的收入，双方应该缴纳土地增值税。
4．【答案】×
【解析】建成后按比例分房自用的暂免征收土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。
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四、计算题
1．【答案】
（1）收入 =6000（万元）
（2）扣除项目金额
①地价款200（万元）
②开发成本2200（万元）
③开发费用=500＋2400×5％=620（万元）
④转让税金及附加=6000×5％×（1＋7％＋3％）=330（万元
⑤加计扣除=（200＋2200）×20％＝480（万元）
扣除项目金额合计200＋2200＋620＋330＋480=3830（万元）
（3）增值额=6000…3830=2170（万元）
（4）增值率=2170÷3830=56。7％，适用税率40％，速算扣除率5％。
（5）应纳土地增值税=2170×40％…3830×5％=676。5（万元）
注：房地产企业的印花税已经记入了“管理费用”中作为期间费用扣除，不用再单独扣除了。
2005梦想成真—《税法》应试指南 城镇土地使用税法
【考情分析】
城镇土地使用税是在原城市房地产税的基础上分立出来的，仅对内资企业、单位和国内个人适用，对外仍适用原城市房地产税（实际上主要是缴纳土地使用费）。城镇土地使用税是对使用土地的行为征税，它以纳税人实际使用的土地面积为计税依据，按年征收，即只要纳税人一直在使用土地就每年都要征税。从历年考试情况来看，由于城镇土地使用税比较简单，其所占分值的比重都不是很大，主要考点集中在税收优惠和计税依据之上。
题型
年度、题量（分值）
2004年
2003年
2002年
单选题
1题1分
1题1分
－
多选题
－
－
－
判断题
1题1分
1题1分
1题1分
计算题
－
－
－
综合题
－
－
－
小计
2题2分
2题2分
1题1分
【主要考点】
主要问题
主要考点
1。纳税人（对谁征？）
拥有人、实际使用人、代管人、共同拥有或使用者
2。征税对象及范围（对什么征？）
城市、县城、建制镇、工矿区的国有和集体土地
3。税率和优惠（征多少？）
定额税率、税收优惠
4。税额计算（怎么算？）
从量计算
5征管缴纳（怎么缴？）
缴纳方式、纳税地点
教材主要调整
2005年教材删去了企业关闭、撤销后暂免土地使用税的规定；增加了企业搬迁后原场地不使用的而免税的规定。
【主要内容讲解及例题】
城镇土地使用税的纳税人和课税基础
一、城镇土地使用税的纳税人
城镇土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人。如果拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人；如果土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；如果土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。
对外商投资企业和外国企业在华机构的用地征收土地使用费，不征收城镇土地使用税。
例题解析（单项选择题）
根据土地使用税暂行条例，对外商投资企业和外国企业在华机构用地，征收的是（ ）。
A。城镇土地使用税
B。土地使用费
C。城市维护建设税
D。资源税
【答案】B
【解析】对外商投资企业和外国企业在华机构的用地征收土地使用费，不征收城镇土地使用税。
二、城镇土地使用税的征税范围
城镇土地使用税的征税对象是被使用的土地。
城镇土地使用税的征收范围，包括城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。（注意，所谓建制镇，是指设立人民政府的镇）
应纳税的工矿区是指尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。建在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业，不缴纳城镇土地使用税。
例题解析（多项选择题）
根据土地使用税，以下土地属于土地使用税征收范围的有（ ）。
A。城市郊区的土地
B。镇人民政府所在地的土地
C。县人民政府所在地的城镇的土地
D。在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业占用的土地
【答案】ABC
【解析】城市的土地包括市区和郊区的土地。建在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工矿企业，不缴纳城镇土地使用税。
例题解析（判断题）
城镇土地使用税的征税范围是城市、县城、镇和工矿区范围内的国家所有的土地。（ ）
【答案】×
【解析】城市、县城、城镇和工矿区的集体土地也属于征税范围。
城镇土地使用税的税率及优惠
一、税率
城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额，按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。需要注意以下两种情况：
（1）对于经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的30％。
（2）对于经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。（注意，发达地区适用税额标准提高，没有具体数量规定，而且报批的部门不是国家税务总局。）
二、税收优惠
1。由国家规定统一免税的项目
（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地。
（2）由国家财政部门拨