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可以观察出现象，这些事情他百分之百想的，为什么你们听不到呢，是我研究他的理论出来的结果，我不需要给他写信，他早就知道了。所以，你放心吧。
提问：我是中国商报记者，您对商业地产的发展怎么看呢？您说房地产属于过热时期，商业地产呢？它也是过热的吗？
郎咸平：过热很难说。两个月之前重庆也不热，不要用过热来形容中国的房地产。我今天讲得房地产本身是指的商品房，像办公大楼等是商业行为，商业行为跟商品房的本质是不同今天没有铺开来讲，但是一个地区当商品房价格上去之后消费价格就高了，本质问题一样。什么意思？相关系数很高，不可能商品房大涨，商业楼下跌，这本质一样的。
提问：刚才您讲到二元结构的问题，现在有些超市摆货，除了做零售业之外，还做地产，您怎么看待这些？是坚守零售还是也要做一些地产？
郎咸平：这个问题问得很好，你应该怎么做？一个零售业同时做地产，按照我前的理论来讲的话，你可以表示理解，这种行为符合这个现况，为什么做建议很为难，因为我不能做建议，一旦了解了二元经济之后自己判断，现在你们的水平已经不是我告诉你做ABC了，而是把基础知识告诉你了。房地产为什么好？因为经营环境恶化，所以非常火爆。如果你做零售的时候，说我能否做一段房地产，那是你的决策，只要懂得背后的理论，做决定肯定不会错。今天一个半小时的目的就是在这里，不是告诉你ABC，而是告诉你如何选择ABC。
2007年8月21日 博鳌房地产论坛演讲
主题：“虚拟资金”导致房价高涨，或引楼市泡沫 郎咸平
各位来宾大家早上好！今天很高兴能够在博鳌和大家谈房地产。各位有没有觉得很奇怪，地产所谓的“泡沫”，和股市所谓的“泡沫”，和通货膨胀是并行不悖的。宏观调控，不单对地产效果不大，对股市效果呢，不但不大，甚至反而有相反的作用。比如说，早上提高利息、利率，下午呢股市大涨，这一切是怎么回事？今天我就用30分钟的时间，我想和各位剖析一下中国房地产的本质问题。
首先我想请各位来宾思考一下，中国28年的改革开放，所推进的市场化进程，你认为达到目的了吗？中国今天真的做到市场化了吗？房地产市场是一个真正市场化的市场吗？那么我可以这么告诉各位，我们诸多的改革，包括房改、医改、教改等等，基本上都是供给面市场化严重不足，而需求面市场化严重过度。那么只有把这两个力量彻底了解之后，才会理解为什么地产会有所谓的“泡沫”。当然是否有“泡沫”是见仁见智，这里我姑且不谈“泡沫”的定义。我只想告诉各位，为什么地产价格居高不下，而且政府宏观调控几乎失效。我想谈就从市场化开始谈起。
地产供给面的市场，是市场化么？我可以告诉各位，那是一个市场化严重不足的供给面。地产供给面的特性，我分三个要点来解释。第一个，是它有两大核心资源。第二，是一个长流程管理。第三，政府卖地的行为。
第一，什么叫做两大“核心资源”？里面包括两个小项，一个就是银行信贷权，一个就是土地开发权。这两个权力，基本上操控在地方政府手中。只要操控在地方政府手中，就可能腐败。而且不是有没有可能腐败，而就是腐败。
第二个，叫做长流程管理。任何地产开发商，从立项，到开工，到验收，到销售，等等，整个流程，我们算了一下，差不多一百多个环节。每一个环节，都需要政府盖公章。每个公章，都有可能是权力的腐败。那么这个又飙高了成本。
第三项，我认为是比较关键的一项，也就是政府卖地的心态。我建议各位不妨拿全世界各项经济指标来做个对比，你会发现中国地方政府卖地的这个地价上涨幅度之快，超过了你可以想像到的任何指标，包括股价、期权、期货、油价等等，而且这个价格是只涨不跌的。我想请问各位，地方政府卖地的心态是什么？那就是我们这么多年来，地方政府以GDP为纲的发展理念。这种理念，在“十七大”之后，一定要改弦更张！假设一个地方的领导到任之后，他什么事都不要做，光卖地就可以了，他只要光卖地，GDP就上去了。因为我们GDP的计算方式就是靠交易，你卖一块地，GDP上升一块地，卖两块地，GDP上升两块地，而且你卖得价格越高，GDP上升越快。我们的官员，为了个人的形象工程、政绩工程，他卖地价格是越来越高，涨幅是越来越快，可是请问在座的各位来宾，这个地是谁的？这个地是属于全体老百姓的，地方政府只是代理人。我想再请问各位，当你把地卖了，拿了这么多钱，财政盈余之后，我想请问你，你有没有还之于民，你告诉我？你是取之于民，你有没有还之于民？这个钱不是属于你地方政府的财政盈余这么简单的哦，而是你有没有给老百姓构建一些老百姓应该享有的住房权利，你有没有？你发现没有，这个钱都花到哪里去了呢？出国考察、形象工程、政绩工程、各种各样的基础建设。我再讲句可笑的话，地方政府一开始搞建设，老百姓就再也买不起房了。什么事都不做，可能还可以买得起房，一做投资，就可能买不起房了。为什么呢？
这三项，就是两个核心资源，长流程管理，加上地方政府卖地，使得地产的供给面价格大幅上升。可是各位来宾请注意，这个供给面是几乎没有竞争的供给面，而且这个重要资源也几乎都掌握在地方政府的手中。由于地方政府掌控资源的结果，使得供给面的市场化严重不足，而地价飙高、房价飙高。以上海为例，上海有没有盖过经济适用房呢？盖过，价格一点都不低。今天已经不是说谁谁谁有暴利的问题，而是老百姓得不到实惠。而得不到实惠的最重要原因，是地方政府的腐败行为。这就是我给地产界供给面的一个诊断。
那么需求面呢？老百姓都要问，这么高的成本，这么高的房价，谁去买呢？那就要从地产的需求面来谈了。我想请问各位，做子女或者做父母的，你们的母亲手上有20万块吧，你问她一下，她准备去做什么投资？她除了做股票跟地产之外，似乎找不到第三个投资管道吧。
我想再请问在座的民营企业家，当你们投资成功之后，你赚了一笔钱，我想请问你，你是忙着办绿卡呢，把老婆儿子送出国呢，还是准备把所有的资金再次投入更多的建设，投资？你回答我。我看，你不至于敢把所有资金都投入吧。为什么呢？因为这几年中国最显著的现象，是地方的投资环境迅速恶化。企业家应该投资而不投资的钱，我想请问你，去了哪里？按照我的研究结果显示，中国企业家的投资意愿和发达国家相比，投资意愿不足别人的20％。这么多的钱去了哪里？而且地方投资环境恶化之严重，以这两三年为之最。
举个例子，我接到很多的投诉，像深圳，圳中西路吧，有个叫做餐馆一条街的，最近地方政府，深圳市政府为了开发这个区，然后就要这些餐馆搬家。但是你要他搬家的话，要补偿款哪，我想当事人也不愿意付这个补偿款吧。那怎么办呢？有得是办法。你发现地方政府运用公权力，驱赶这些餐馆，消防、公安、城管、卫生，每天来查。按照其中几家餐馆给我的数据显示，深圳的消防来查，一天罚款一万两千块。罚了七天之后，全部自动解约。大家挺高兴，你看这好和谐的社会呀。可是你晓不晓得，这就是公权力的腐败？！
再看看别的城市，看看北京市、上海市。北京市一个最著名的“嘉利来案件”，你发现是由北京市政府联合二商，抢夺港商的资产。但是更严重的在后面，是法院竟然判他胜诉。因此行政和司法的勾结，司法判行政胜诉，这一种心态，从北京市开始蔓延，甚至蔓延到了上海。我最近关切一个案例，就是上海松江区区政府，也是一样，抢夺了港商北京庄盛地产公司的地产，由松江区法院判其合法。这种行政、司法权力的勾结，是我最近这两年所观察到的严重现象。这已经不是简单的腐败问题了，而是某些地方干部之嚣张，无视于国法之存在，让我感到震惊不已。像这种现象，我认为要在“十七大”之前，要迅猛处理，要果断处理，否则我国的营商环境是不可能会好的。
而且各位来宾，你千万不要认为这只是我们企业家受罪。我再告诉你，在今年二月，两会期间，通过了“两税合一”，也就是外资企业不得再享受税务优惠。各位了不了解，世界500强在香港发表声明？发表什么声明呢？他们认为，政府的“两税合一”政策是公平的，是公正的，世界500强表示支持。可是世界500强要求中央政府，给他们提供一个干净、公平、公正的营商环境。各位来宾，听到了没有？一个公平、公正的营商环境，不但是小老百姓的要求，也是企业家的要求，更重要的，也是世界500强的要求。为什么会有这个要求呢？因为我们的投资环境，既不干净，又不公正，还不公平。
这样由于投资环境恶化，必然挤压出大量资金，这是第二个资金来源。就是企业家应该投资，却因为投资环境恶化而不投资的钱，是第二笔资金。第一笔资金刚才已经说过了，是家庭存款。那么第三笔资金呢？第三笔资金的数量及其庞大，那就是各级贪腐官吏的受贿款。你们这个受贿款去了哪里？这个金额是无法估计的，但是我可以告诉各位，比你所想像的还要大很多倍。而且目前大面积的腐败，使得这一类的资金大量积累，大量流窜。你晓得，这些资金是不