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由于房价上升是虚拟资金形成的，打到哪里哪里就有泡沫。现在通过市场可以看到，房地产市场产生了兴旺，但装修市场并没有兴旺，都是虚拟资金。房价上升之后，老百姓的购买能力跟不上。很多地区出现了有房无市，如果出现正确的上涨，不会是有房无市。讲到最后，大家应该理解，地产的供给面市场化严重不足，需求面虚拟资金形成了市场化过度，两个力量勾结在一起，老百姓再购买不起。越宏观调控，越上涨。在这个场合，我要告诉各位企业家和来宾，预测楼价、房价不但得不到控制，但政策的执行者不断提高利率，在泡沫没有消除下，金融风险大幅度攀升。这就是我最担心的。我想各位都清楚，什么是正确的结论。
地产价格应该是有涨有跌，如果只涨不跌，会怎么样？价格一跌会将负面的力量放松一些，随着不断的上升和下跌，会释放不断的负面力量，这样的楼价会更稳定。现在的楼价，由于宏观调控的错误，更多的虚拟资金进入，各地都是只涨不跌。那么如何判断混的好不好，那就是越早买越好，但是严重的问题出来了，一个只涨不跌的楼市，后面的负面力量会大幅度的积累，最后会出现香港的1997年的楼市崩盘。香港在1997年之前是迅猛的上涨，负面的力量得不到释放，跌掉了60％的价格。我不是预测中国能跌60％，我是担心另一个问题，房屋贷款是怎么办的，按照市值的70％。在当时的香港，很多是在97年买的楼，假如说当时是100万，你借了70万，房价跌到40块，你还欠70万，如果卖了房子，你还欠30万，这个人应该怎么做呢？他就应该不还了，给银行算了。只要大家都不还钱，就会使香港信用严重危机，我当时在香港非常担心出现金融危机。原因是什么，那就是香港老百姓有强烈的信托责任，大部分老百姓还是辛苦的工作，扛到了2004年，连续七年，他们认为还银行贷款是应该的。由于香港老百姓都有信托责任，他们都偿还了贷款，所以躲避了一场金融风暴。
我想请问各位来宾，假设中国楼市都像香港一样，下跌60％，中国老百姓有没有这种扛贷款的能力？如果有就需问题，如果没有就有问题。整个银行的体系，由于利率的不断调控，由于宏观不断调控，整个社会的风险大幅度积累，现在楼价照涨，股价照涨，整个社会的风险急剧积累，我们应该怎么办？我突然想到是不是应该观看香港的几家房地产企业是如何应对的。香港的各种指标是比较健全，在97年楼市崩盘和股市崩盘的现象在香港发生过很多次，从50年以前一直存活到今天的地产公司，他们是什么心态，他们是非常注重观察。我们国内的地产公司，本身的成果是值得研究的，很多的地产商是因为机遇，他们正好碰到虚拟资金，难道他们真的很行吗？
在发生了多次的巨大变动，在香港曾经存活了几家几十年以上的公司，和我们不一样，有四家，叫四大天王。包括李嘉诚、正宏的新世界、新鸿基等。中国有王石的万科。王石在演讲时常常提出一些有趣的数据，他说万科在中国应该是很大的企业，但与香港的四大天王相比，体积、大小应该是万科的一百倍大，这么大的地产公司几千亿，香港的法制很好，体制比国内健全，再一个法制系统比较健全，信用完善，体积比你大一百倍的企业而言，应该有能力对抗风险，所以它们的外在环境风险比我们小。他们的外在环境比我们好，体积还比我们大一百倍，那么抗击打能力应该比我们好。我随便挑一个指标，资本负债比率，也就是负债除以净资产，国内的上市公司，包括房地产公司，资本负债比率应该是100％以上，也就是100％至300％，资产负债比率应该是50％至75％，转化成资本负债比率应该是100％至300％，这是我们的上市公司。我们的题目是什么意思呢？由于宏观调控原因，法制、信用体系也不如人家，在这种情况下，敢往外借款一百倍，可以告诉你，这些不但有能力扛，像李嘉诚等人借钱能力比你强，抗风险能力也比你强，你想李嘉诚等人他们的平均资本负债比率会多少？他们是20％。
原因这些人的成功是经历了很多次像97年的大风波，到最后发现他们的负债比率是20％，现金占总资产的比率是多少，1994年以前是10％至15％之间，1994年之后是持有5％以上，各位的房地产企业能不能达到，你们的风险一定大很多。这也是为什么中国的企业，尤其是民营企业，他的寿命短，中国的80％的民营企业寿命不到3年，他们完全不理解外来的环境风险，也不理解自己的抗风险能力。大会给我一个小时的时间，讲到这里，什么才是真正的卓越的企业家，必定是一个保守，而且把风险管理排在第一位的企业家，他做投资时与在座的各位是不一样的。
你们想做这笔投资会赚多少钱，真正的卓越企业家不会这么想，他们会想做这笔投资最差会赔多少钱，如果出现最大的亏损时，有没有能力来扛这笔钱，没有能力扛就不做了。也就是我们平时的思路就是错的，也就是如果平时在写可行性报告时就是错的，大家都是找各种理由来做可行性报告。以后大家要写的是不可行性报告，找各种理由来做这种报告，在找各种理由都认为不可行性不充分，那么就继续做。有机会大家听成功人士谈成功的关键因素是什么，那就是保守。如果认为保守这两个字刺耳的话，那么应该回去反思。中国不缺生猛的企业家。
我也希望通过这个场合，让大家的思维与国际接轨。在讲下一个议题前，做一个测试，在座的企业家有没有使用索尼的家电产品？到现在为止，你们使用索尼的数码相机，说明你们是僵化的，有必要来听课的。今天的中国企业，你不要和我谈是否应该改革，你也不要和我谈民营企业多有效率，国营企业是效率低，但不要认为民营企业效率高，今天中国的民营企业是越做越像国营企业。而地方政府越做越像企业，像一个大商贩到处引资，企业越做越像政府。
今天的企业是国企不行，民企依然不行，国企没有效率，民企小的时候有效率，一做大，就不如国企。为什么？同一块土地上不会形成不同的企业家。中国目前面临的问题，就是在国际化加速的今天，国企和民企双双被淘汰，在国内你们守不住，冲也冲不出去。随着国际化的竞争不断加强，你冲不出去，也守不住。什么叫守不住？你发现天空上有两个大秃鹰在看者你，一个是金融资本，一个是产业资本，使各位投资环境进一步恶化，各位会怎么选择？那么就是不投资了，进行虚拟资金，慢慢退出市场。到最后，两个大秃鹰来吃你的尸体。比如说青岛啤酒，你们认为青岛啤酒还是国有企业吗？，国家控股30％，美国公司控股20％，只要他们再买10％的H股，突然之间就变成国外企业了。我记得去年有人问我一个问题，关于凯雷收购徐州电器，我是坚决反对的，如果100块卖给他，他会有1000块分餐上市，这是一种金融资本。所以金融资本和产业资本趁着中国的投资环境恶化急速进入中国。这句话是前所未有，如果第一次听到，说明你们是中国的白领精英，为什么我要多讲10分钟，我要告诉大家你要守住，你想走出去，门都没有。中国有没有哪一个企业是真正的跨国企业，没有一家。
比如说，前一阵我批评过TCL，它想走出国际化，利用中国的廉价劳动力走出去，台湾的宏基公司也是想利用中国的廉价劳动力，我想会这么简单利用中国的廉价劳动力批上外国的品牌就能走出去？如果产权真的这么重要，那么美国的哪一个产权公司不都这么做了。想利用中国的廉价劳动力批上外国的品牌走出去，我认为都是可笑的，TCL现在已经产权化了。到最后TCL和宏基哄然倒台。我会告诉你，无论你是谁，无论你在哪里，无论你从事什么行业，你的日子是一天比一天的难过，日子只会越来越差，面临的现状就是投资经营环境急速恶化。所以现在看到的表面现象，股市泡沫、楼市泡沫不过是你的行为的一个结果而已，真正的本质问题从来没有改变过，本质问题也是我所谈的一系列研究。到最后你会问我到最后我们怎么办？我如果不说你们会说我只批评不帮忙，实际上我是批评的时候大家喜欢报道，帮忙的时候不报道。
我跟各位讲，如果要突破，就要改变你的思维。虽然各位很聪明，但你们想到的都是错的。因为思维的加法，就是各位看到A自然会想到B，不会想C有没有可能。我出去演讲，各地的企业都会问我投资经营环境恶化，那里有投资潜力？地方政府官员会问我地区投资竞争优势。我去过北到丹东，南到三亚，问题都是这些，当问行业竞争优势或区域竞争优势时，我回答就是没有一个地方或行业有竞争优势，下面的反映是不都死了吗？我回答那都死去吧。下面的人问我难道我们的行业没有投资可能性吗？这就是逆向思维。当谈到TCL，谈到手机，给你一个数据，你会怎么决策？一定是错的，手机分为高端、地段和中断，高端占18％的份额，�