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化严重不足，需求面市场化严重过度，这句话什么意思，铁路供给面是谁？铁路局。也就是政府垄断。你现在垄断的话，怎么能够随便开放需求面的价格呢，一开放就是什么？就垄断性的定价，老百姓都不要坐车了。
因此，中国的问题不一样，你要想要供给面是什么？需求面是什么？它都不是市场化，因此我们这么多年的改革开放，目的是希望市场化解决问题，可是我告诉你，房地产为什么不能靠市场化，原因就是供给面市场化是不足的，是由政府所掌控的。需求面市场化过度。
许子东：我觉得过度还是没理解。
郎咸平：也就是政府都掌控着。包括供地、信贷，监察、管理。
许子东：简单通俗的话，不是值多少钱，他卖多少钱。
郎咸平：不是的，由政府参与在里面。
许子东：那么在买方呢？
郎咸平：需求面我想请问你，需求面的资金哪里来的？这个就有意思了，绝对不是因为经济发展更好了，老百姓愿意购买房子，不是的。去年我就讲了，深圳地区2007年，为什么房地产翻两三翻，不是因为深圳地区的经济更好了，而且因为什么？深圳地区的经济发展更坏了，回光返照这种。
许子东：我明白，你的意思就是买房的人，不是因为要住房子，而且要作为一个投机手段。
郎咸平：而且更严重的，在深圳地区，我就以深圳地区为例，好吗？为什么那么多人买房？主要是深圳地区倒闭企业太多，这些企业家不想干实业了，把钱拿出来去炒楼去了，而这才是造成深圳地区房地产价格上涨的主因。那么为什么干不下去了吗？那就是我们前面节目讲的，他们投资商环境迅速恶化。
炒房资金大量涌入 房市需求量飘忽
窦文涛：这就是他上次讲过这个观点之后，我还得到印证，就是一看房子，好多套房子，你知道吗？拿钥匙开门的，是公司办公室里，确实是公司买的。
郎咸平：对，他为什么不去投资做实业呢？去生产杯子，没什么利润，劳动成本上升，劳动合同法，汇率、汇率烦了，炒房多好，你看深圳地区为什么翻两三翻，不是因为深圳经济好了，而是因为经济更坏了，他更干不下去了，所以拿出大量钱，去炒房。因此房地产的需求面资金？都是这种资金，不是因为经济发展好了，他需要房子的，而且因为干不下去了，大量资金融入地产这种情况。
窦文涛：但是你知道最后如果泡沫破碎的话，那就麻烦了，他企业的钱不都套在里面了。
郎咸平：那是，可是至少他是目前的一个选择，因为至少投资房地产比做企业而言，他更有把握可以赚更多的钱。
许子东：我有一个小的东西可以补充，就是在美国我知道你买一个房子，就不管你什么资金，你买了这个房子要交很高的财产税，就是你占有了这个房子，你就交这个税，这个税基本上等于一年的，一个人的人工这样。那换句话说，就算有钱的人，他也没办法买三四套，四五套房子来盼这个房价涨，因为他这个代价太高了，可是在中国不需要交这个税，不需要。所以说它是一个很好的投资手段。
郎咸平：所以这个需求面的资金，你就发现是这种资金，不是一种健康经济增长所拿的资金，而是一个不健康的经济，挤压出大量的这种投机资金进入了楼市，这就很麻烦了。因为什么，这个资金到处乱窜。
许子东：但之所以他会那么多人愿意投进去，就是因为眼前的实践，我们叫实践举措。就是你在眼睛看得见的过去的十年、五年，你就看到在这里的钱往上翻。
郎咸平：比较有利可图的。比你做事业要更有利可图的。
许子东：有很多人觉得他做了一辈子赚的钱，还不如买了个房子这两年赚的钱。
窦文涛：绝对的。
郎咸平：我来给你举个例子，这个理论还应该怎么验证？我去年大概5月份去重庆，给你讲，当时重庆的领导告诉我，房价是2900一平米，到了11月份变成6000一平方米。难道重庆就这么几个月就经济如此的发达吗？不是的，而是因为在6月份的时候，重庆推出了一个叫“城乡统筹新特区计划”，新概念一出来，大量这种资金打入重庆，房价立刻炒高。
窦文涛：是这样的？
郎咸平：不是因为经济好了，而是因为大量资金从外面涌进来。
许子东：而且最有趣的一点是，其实我们在讲，这个市场资金买卖，其实根本不是买和卖，中国这个房子，他不属于你，他只是给你用70年。现在越来越少，现在才60多年了，所以你中国人这一点真不是一个写实的民族，我以前听说中国人的特点是写意，所以一根鞭子代表一匹马了，四面骑着百万大军了。咱现在全中国的人，包括海外的买进，都能够把中国的房子当做私有财产，可是他其实不是私有财产，全是租的。你花那么多钱买一个租房。
窦文涛：花那么多钱还是租房。
郎咸平：国家减价房地产，所以对地产商而言，为什么他最近心里特别的不安？你想想看，供给面是政府控制的市场化不足，它的成本就放那里，购地成本，也还有这个寻租成本就放那里，是钢性成本。
许子东：寻租成本。
郎咸平：对，你的需求面这个资金来源不是稳定的资金，不是一个经济好的资金，是一个飘忽不定的资金。所以他心里特别恍惚。他卖的房子，高价房子他心里有没有谱，到底有没有人会来买？关键在这里。
窦文涛：房价的涨跌，就反应那种心理。你觉不觉得最近这个房价飘忽？就是最难测的，最飘忽。
郎咸平：因为他的资金就是飘忽的，需求面就是飘忽的。
窦文涛：咱们可以看看最近的一些言论。那既然这个房价这么飘忽的原因造成这么飘忽的结果，那你说我们作为小民，应当如何自处呢？
成本是钢性成本 它不决定房价
郎咸平：这个在我们房地产市场，大家注意一下，以深圳地处为例，我发现，房地产市场也变得二元化，什么意思呢？深圳地区房价大跌，很大一部分来自于关外的房子大跌，懂吗？关外的房子大跌，还有深圳的中低档楼盘价大跌。
许子东：它好楼还是不跌的。
郎咸平：好楼还是坚挺，我不敢讲他一定是上涨的，但是它一定是坚挺的，什么意思呢？因为买好楼是什么资金，就是这种飘忽不定炒高价楼盘。高价楼盘房价一上去，中低档楼盘很差的房子，也一样水涨船高，没有什么基础，一样水涨船高。所以到最后一崩，就是这个中低盘的先崩。
窦文涛：对，不值的就先崩了。
郎咸平：不值得就先崩，高价的还在那里，就变成了很奇怪的现象，有的你看同一个城市，平均看起来是跌了，但是高价照涨，低价跌，好奇怪，原因就是我刚才讲的这个。
窦文涛：所以他们这个经验，就是说，我买这个最好的贵的房子是会稳定的。
郎咸平：因为他资金来源就是企业家不做企业的资金，跑来这里，所以它扛得住。
许子东：一般的人看到房价在那飘忽，我问过深圳非常贵的一个楼盘的销售的经理，我说你们是怎么定价的？对于他的回答，你就吃惊了，就是外面怎么复杂，他的逻辑是非常简单的，你知道他怎么卖楼的？他老板就给他们规定，说你们一个月，然后他整个楼盘里多少亿，他就是你们这一个月能卖出比方说5000万的楼，就可以了。
好，那么然后这就是唯一的一个指标，那么他们就先把它定在比方说2万一平米，这个月，5000万一下就卖掉了，卖掉了怎么办？下个月就升，两万五了。两万五了照样五千万又卖掉了，他就再升，两万八了，三万了。等到三万的时候，这个月完不成了，五千万没卖掉，只卖掉三千万，那他说我们等等看，我们这个月暂时不降价，也不减，过两个月又卖掉了，它又再往上升。
郎咸平：这个你听到没有？就是用这种方法，就是测试，看看到底，因为这个资金，我刚才讲过了，资金是飘忽不定的资金，他搞不清楚多少钱的。他也不知道谁要来买，推出几栋，看看多少钱，好了，再推出，再提价，又卖了是吧，又提价，不买了，我就不提价了，就是这种情况。为什么？因为这个房地产的价格不是因为这个经济环境所决定的，而是一种飘忽不定的资金所决定的？他们这个做法，就是双方面在博弈，我就这么定价，我怎么样能抓住你的脉络。
许子东：他说老板给你的卖楼的指标低呢，他就容易慢慢地升价，如果这个老板一开始就说我整个楼是10亿，你们这一个月就要给我卖掉2亿，那他们就要把价钱下去了。那么为什么老板能够给他的指标低呢？就是你资金比较雄厚，我不那么急。
窦文涛：他撑得住。
许子东：我不那么急，你这个楼价就可以慢慢地上去。
窦文涛：它那个好的房子，它那个业主，你现在能卖，他就卖，如果跌了，他不卖，他租，他租了再上升。
郎咸平：举个例子你看，比较不靠近红领巾公园的，一开盘两万五，看看卖了，靠近公园的三万五，面对公园的八万，就是这样子的，就是探试市场，你刚才讲的也是探试市场，为什么？因为资金不知道怎么来的，不知道谁的资金，但是大量的资金会进入。
许子东：我们小时候都读《资本论》。说知道价值，价值就是平均生产力的一个成�