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日后的事实证明，李嘉诚等地产巨头，只是作策略上的退让。
据1994年8月《香港楼价探秘》一文称：
“1991年以来港府和银行曾多次联手打击楼宇炒卖活动，推出一系列旨在限制炒家投机活动的政策措施，如：买家须付楼价5％作按金；限制内部认购比率低于50％；楼花转售征收2。75％厘印费；将住宅楼宇按揭率由90％降至70％；向频密买卖楼宇的投资者征收利得税；将提前赎回按揭货款的罚金增至5万港元或楼价的3％；将500万港元以上的住宅的按揭率降至50％，等等。
“措施可谓严厉，但市场回应不积极，楼价反而越炒越高。仅今年第一季度便上升30％，终于引起社会各界的强烈不满。普通市民无力购房，怨声载道。”
为何港府措施严厉，而打击不力呢？
首先是港府自己顾虑重重，患得患失。
香港人多地少，港府奉行高地价政策，造成地价高企（居高）不下。长期以来，地产收入一直是政府财政收入的大头，20世纪90年代更是如此。以1993年为例，政府买官地和更改用途补地价收益达422亿港元，加上地产方面的各类税收，差不多占政府总收入的70％。
在地产收益上，港府与地产商同样不厌其多。
那么，各界为何只谴责地产商，而纵容政府呢？这是因为政府的财政收入，用于浩大的公费开支，英国政府未向香港抽缴财政收入，香港政府靠买地的收入维持其低税制。政府也建公房，一类是学校之类的公益建筑；另一类公建住宅楼宇非盈利售予或租予超低收入者。好人给港府做了，恶人让地产商做。地产商高价买的地建的房，必定会嫁祸于用户，用户当然会群起而攻之。
打击楼市炒风过严，必引发楼市下挫。楼市一淡，政府的地产收益必会锐减。
不少地产商，指责政府囤积居奇，好卖高价，楼市高企（高价），首先是政府地价高企。打击炒风不能从根本上解决问题，重要的是增加土地供应量，适当调低地价，以量多保证政府收入。
李嘉诚以和软的口气表示对打击炒风的看法：言法管制固然起一定作用，但管制太多不利楼市的发展。
这恰恰是港府最害怕的，李嘉诚不愧具有超人智慧。
第二个重要原因，是地产巨头的实力，足以与政府和银行抗衡。
恒生主席利国伟，似乎低估了地产巨头的能量，像长实等十余家大地产公司，就有充沛的自有资金提供八九成按揭。银行的7成按揭，坑苦了中小地产商，他们非得依赖银行不可，只有借助削价来吸引买家炒家。
李嘉诚等一些地产巨子，果然就按最初设想去做。银行家一时大为惊慌，因为地产按揭占银行业贷款总额的3成以上，银行将会丧失盈利的重要渠道。于是有的银行，偷偷放宽按揭率，使中小地产商大喜过望。
李嘉诚与银行对着干，导致了他与汇丰“蜜月”的结束。
李嘉诚与汇丰“蜜月”始于20世纪70年代末，汇丰前大班沈弼宣布，一次性将汇丰持有的二成多和黄控制性股权，以相当和黄资产净值的半价售予长实集团，使长实这间中小公司，控得庞然大物——香港第二洋行和黄。
1980年，汇丰委任李嘉诚为董事；1985年，更委以非执行董事长之衔给李嘉诚。这一崇高荣誉，香港华商另外惟有世界船王包玉刚爵士曾获得。
1992年4月2日，汇丰控股宣布，李嘉诚将于5月份辞去汇丰控股及汇丰银行副主席一职。
汇丰宣布之后，李嘉诚马上召开记者招待会，表明他的辞职与最近汇丰收购英国米特兰银行毫无关系，纯属巧合。他指出，辞职始于两年前，但一直未被接纳。他强调，辞职的理由是基于私人原因，拟将腾出更多的时间专注于其他业务及发展个人兴趣。
李嘉诚的话，并没有平息市场种种揣测。《信报》指出：
“各种传闻之中，除了指李嘉诚不满汇丰与米特兰合并之外，亦有传闻指李嘉诚不满汇丰不断主催银行界收紧楼宇按揭至7成，令地产市道无法如去年般兴旺，故与汇丰方面不和。”
长实集团从20世纪80年中起，逐步减少资产负债率，加大靠自有资金发展的比例。这种保守的经营作风，受到金融分析家的批评。有人揣度，李嘉诚与浦伟士的“交恶”，从那时起就埋下了种子。
出人意料的是，浦伟士后来却委任小超人李泽钜任汇丰非执行副主席。市面传闻，这是李氏家族与汇丰的“二度蜜月”。汇丰审时度势，必为1997年后考虑。
汇丰与李氏父子的“二度蜜月”，客观上造成银行家卡地产商脖子的手趋于放松。
李嘉诚一贯擅长在低潮时补地价。
堪称补地价经典之作，是黄埔船坞发展英埔花园大型屋村，工业用地改作商业住宅用地，按1981年市价计，李嘉诚需补28亿多地价。李嘉诚延至1983年，中英谈判，本港信心危机楼市崩溃之时与政府拍板，结果以3。9亿元的惊人低价达成协议。
舆论为李超人绝桥击掌喝彩，亦有少数分析家唱反调，认为李氏的战果，是以牺牲政府的收入为代价的，若人人效仿，不啻是政府的财政灾难。
也许是有关官员掉以轻心，也许是对市道预测失误，又让李嘉诚赢得漂亮仗。丽港城与海怡半岛的宏伟大计，涉及庞大且复杂的油库、港灯电厂和青衣联合船坞换地补地价，李嘉诚则在八七大股灾后几个月搞掂。之后，股市楼市全面复苏。港府未按谈判初期的价码得到补地价收益，哑巴吃黄连，有苦难言。
李嘉诚与英商嘉道理，合伙将鹤园电厂旧址发展商住屋村。北京风波后，香港再爆信心危机，移民走资迁册潮。到1990年，地产市道奄奄一息。聪明的李嘉诚，将补地价谈判选在这个大好时机，亲自出马，殷切之极。
数吃败仗的港府官员，总算被超人“调教”得异常聪明且警觉。他们以其人之道，还治其人之身——也效仿超人绝桥实行拖延战术。1992年春，邓小平南巡讲话，大陆改革的巨浪波及香港，香港楼市水涨船高，地价飙飞。好，港府现在来与李氏拍板——你不是急于求成吗？现在就成全你，最后谈判结果，补地价38亿元。
李嘉诚虽未在补地价上占到便宜，但他搞掂重建计划，也非一件易事。
《壹周刊》借用一位地产老行尊的话说：“别人向政府申请换地，不容易得到批准，李嘉诚申请就很快获得批准。”一些申请换地与洽谈补地价而受挫的地产商及业主，在政府面前宣泄怨气，说政府给李嘉诚太多的优惠，李嘉诚是政府的宠儿，把我们当后娘养的。
如果过去，政府真的把李嘉诚当成宠儿，现在还会为他大开绿灯吗？
现在的关系是，李嘉诚尽管主观上不愿与政府对立，但实际上已造成这样的后果。港府即使不给李嘉诚小鞋穿，至少也不会迁就李嘉诚。
不过地产界仍很迷信李嘉诚换地的超人能耐，远东集团主席邱德根，便是其中之一。
邱德根是集地产、酒店、金融、游乐、戏院等多种行业于一身的商界强人。他旗下公司远东酒店和娱乐公司在九龙荔园拥有一批物业地皮，其中有宋城和荔园游乐园，游乐园一部分是自有地皮，一部分是租用的官地。另外，邱氏家族在游乐园外围还拥有大幅土地。
荔园交通便利，环境优美，有遐迩闻名的宋城及游乐园，又邻靠中高档宅区美孚新村。发展商住物业，潜质极佳。
1991年4月4日，邱氏家族的远东酒店和娱乐公司，与李兆基的恒基兆业及林伯欣的丽新发展签订临时买卖合约，共同开发宋城现址及邻近8万平方英尺土地，发展三幢大型商住物业。
邱氏家族为何引来两位商界大亨助力，是由于戏院影片放映连年亏损，财力不济。李兆基在香港有“田地厅长”之称，林伯欣是亚洲电视老板，有这两位名士助力，换地不会成问题。
却不知，这年底，政府城市规划委员会正式宣布否决远东的计划，认为将宋城现址改作商住物业，不符合城规会的整体规模构想。
恒基、丽新两位老板不行，长实的大老板李嘉诚准行。谁不知李超人在香港能呼风唤雨，在港府的路子通天（当时9号货柜码头结果未出）。先前，与港督卫奕信交情甚密，现在又与彭督接上热线联系。彭督上任，名为视察葵涌码头，实则是为超人旗下公司庆典壮威。
邱德根一面与李兆基林柏欣两人扯皮，欲中止合作协议；一面与李超人先示媚眼，随后进入洽商。
1993年12月，远东与长实达成协议，长实购入远东店所持荔园及附近36万平方英尺土地的5成权益。这次重建范围比原来的更大，涉及问题更多，换地补地价更复杂。远东的地皮并未连成片，这中间夹有多个业主的物业，并且政府已有荔园整体发展计划。
端木先生撰文报道：
“向来强于与政府谈判的长实，今次竟遭滑铁卢，铩羽而归。在外界普遍看好荔园重建计划在长实扛大旗下快有成果之时，城规会于1994年7月正式通知长实，建议重建荔园的计划已遭该会否决，对看好此计划的长实中人，实在有点晴天霹雳。”
长实的计划分两部分，一部分是建35幢6～8层高级住宅（注：东边有启德机场，限制建筑高度），总楼面积一百三十多万平方英尺；第二部分与政府换地建商厦。
长实只对所拥有业权的土地及政府所拥有的土地做出计划，未包括一些分散业权的土地规划。港府驳回的理由是：由于综合发展区须涉及范围内所有土地的发展，故长实的申请未获接纳。
分析家认为，港府理由充分，说其有意刁难属空穴来风。
李嘉诚寄愿望的另一项计划，是争取政府拥