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分析家认为，港府理由充分，说其有意刁难属空穴来风。
李嘉诚寄愿望的另一项计划，是争取政府拥有的邻靠荔园的巴士站地皮发展权，以长实持有的部分荔园地皮和宋城作交换，使政府可获整块土地作完整发展。李嘉诚拟在巴士站地皮建两幢酒店，该幅地皮8万平方英尺，楼面面积70万平方英尺，估计利润不薄，前景甚好。
申请亦同样遭城规会否决。城规会认为长实的计划未将（政府）的公屋及居屋计划考虑在内，有关公屋居室的发展蓝图，城规会未审定，故不便先考虑酒店计划。
1995年5月3日《新报》刊文指出：
“长实重建荔园计划遭城规会否决，不但长实中人，相信外界普遍始料不及，今次铩羽而回，并不代表长实与政府磋商谈判过程败下阵，其实在鼓未擂之前，战阵已输了一半，长实之输是败在未有好好估计，在重建地皮上，要收回分散业权的难度。远（东）店这个伙伴所出售荔园及邻近地皮，又存在很多掣肘，要发展起来一点也不易。
“其次，远东店方面在未完全了结与恒基和丽新的合约前，就急急与长实合作，引来恒基与丽新插手，令事件复杂化。看来荔园这块土地，要换过另一番新面目，短期内很难可以实现。”
换地不利，岂止李嘉诚一人。换地申请被延或驳回，势必影响物业发展尤其是住宅物业的发展。楼价高企攀升，民情鼎沸，到1994年3月，楼价高企责任之争步入高潮，政府、议员、发展商、社会人士济济一堂，把“责任之波”踢来踢去。
布政司（最高行政执行长官）陈方安生声称，政府会在短期内公布增加土地供应的详情，其中包括没有旧物业的“生地”，以保证楼宇兴建的用地。
布政司首先将政府控制土地投放量过死的责任，推得一干二净。地产商险些大门被破，于是接波直攻政府大门——新地公司郭炳江（郭得胜次子）公开发话：“楼价高并非不够地，只系政府对图则改用途，官僚程序‘拖’死人而已。”
这边厢作为政府半官方机构的消费者委员会，为政府帮腔，指出发展商可能涉及囤积居奇。更有民间人士做政府传声筒，指责发展商联手操纵市场。
发展商最忌“造市”的流言，纷纷予以反击。连不轻易表态的李嘉诚也愤然开金口：“近日各方君子纷纷指地产商囤积楼盘唔（不）卖，带头扯高楼价，这讲法唔（不）公道，事关政府一批入伙纸（房产契约），发展商便卖楼盘，没有发展商联手操纵市场这件事。”
立法局议员刘慧卿，则对政府的懦弱无能耿耿于怀，指责政府养肥了几个地产商，对遏制楼价竟然一筹莫展。分析家认为，刘氏此言指桑骂槐，目的是敦促政府下狠心对地产肥虫“抽筋剥皮”。
而议员张文光则赤膊上阵，怒斥十多位地产商控制土地，造成“有地不起楼，起楼不卖楼，卖楼为炒楼，炒楼变空楼”的荒谬现象。
发展商是否联手控制楼市？人言人殊。李嘉诚后来推出的嘉湖山庄新单位，确实是一等政府批下入伙纸便售楼。那么其他的发展商呢？会不会有楼不卖，待价而沽？
一个多月后，发生了比传闻“垄断楼市”还严重的事情。
1994年5月26日，政府拍卖两块官地。其时，楼市仍高企不下。拍卖场却出奇地冷清，睇客多多，而竞者寥寥。结果，一块粉岭地皮成交价20。4亿，比预期的28亿低许多；一块元朗地皮以5。1亿成交，比预期7亿多低了3成多。
港府惨败，这和以往的连破记录形成鲜明对照。拍卖会当场爆出十多家地产商联手投地，控制政府官地价格的新闻。
这十多家地产商是谁呢？各大地产商都予以否认。谁也不知幕后的情况。过去，各家仅仅是小联合，互相间在拍卖场上较个你死我活。大地产商联合变相垄断官地，无疑将政府财政金库的钥匙捏了一把在手中。
官地价格骤然下跌1/3，股市马上起连锁反应，当日地产股便急挫。
官地太高太低，都非香港之福。地贵楼贵，市民承受不了；地贱楼并非就贱，直接受损的是政府，政府减少了收益必会缩减开支，间接受损的则是每个市民。
第三十三章 勇夺3G 众说纷纭论成败
“对手拿着刀来打仗，和黄则是拿着机关枪来打仗。”霍建宁打了这样一个比方。霍建宁笑呵呵地对记者说：“我们要的就是‘哗’地一声的感觉。”
“哗”地一声之后，资本市场的热情似乎不高。
2001年9月间，香港特区政府拍卖4张3G（第三代移动电话）移动通信运营执照。与欧洲
等国的3G牌照拍卖有所不同，香港特区政府拍卖3G牌将采取甄选及竞标相混合的形式。由于电讯市场前景大不如前，香港特区政府称，在发出牌照后，至2005年前不会再发3G牌照。
早在该年7月，香港特区政府就公布了4张3G牌照的竞投指南。首先是甄选，在有关的公司提交了正式的申请之后，如果甄选过程有超过4家的公司通过，政府将立即举行拍卖。竞标者需要缴纳2。5亿港元的定金。如果只有4家公司通过资格审定，3G执照将以底价出售给它们。底价出售后，第一阶段竞标价将是未来运营商网络营业额的5％，前5年最低保证金为每年5000万港元，第6年起最低保证金将逐年递增，直到执照15年期限结束为止。按照这样的算法，每张牌照的净现值将高达7。65亿港元。
香港的数家移动运营商都表示，需要更多时间来评估这一价格。电讯盈科行政总裁伍清华认为，港府的3G牌照底价高于新加坡。他说：“按底价计算，15年的专营权费合计共逾13亿港元，而新加坡只是1亿新元，即使按人口计，新加坡人口少于中国香港一半，香港3G牌照底价仍高于新加坡。”
这里有一组数字，可以将香港与其他地区的3G运营牌照成本进行比较：
香港：7。65亿港元，人均价值56美元；
新加坡：1亿新元（4。25亿港元），人均价值43美元；
韩国：1。3万亿韩元（约77。64亿港元），人均价值65美元；
英国：44亿英镑（约479。6亿港元），人均价值600美元。
无论如何，这次招标还是引发了移动电话运营商的觊觎之心。当时，香港有6家移动电话运营商，其中5家跃跃欲试，有心参与夺标。有关人士预测，香港3大移动电话运营商胜出机会很大，它们是和记黄埔旗下的和记电讯、香港移动通信CSL和数码通电讯。而其中李嘉诚的和黄更是豪气冲天，志在必得。
第三代移动电话（3G）牌照的出现，除了标志着电信业新一轮弱肉强食的竞争外，亦扭转了市场对电信业前景的看法。英国及德国以高价拍卖3G牌照，引来市场哗然。而在亚洲，由于各种原因，新加坡3G牌照的拍卖并没有取得应有的效果。因此，本次香港特区政府3G牌照的竞拍，就更吸引了业界人士的关注。
3G是第三代移动通信的简称。3G是包括标准的制定、系统网络、终端应用开发等在内的一个整体概念。在第二代移动通信系统（2G）中，没有统一的国际标准，各种通信系统之间彼此互不兼容。但在3G时代，融合将成为最重要的特征。当时，全球业界对3G的期待是有目共睹的。但是，3G的前期投入也是巨大的，而由于人们对3G的强烈预期，使得有关3G的牌照也非常抢手。
在3G方面已投入庞大资金的和黄集团；其最大的对手沃达丰（Vodafone）行政总裁Chris Gent曾经表示，由于手机供应商未能如期推出3G手机，致使该公司的3G服务计划受到阻延，原定于2002年下半年推出的3G服务，可能延至2003年推出。他还指出，除非有足够的手机供应商，公司可能放缓兴建3G网络的速度。此言一出，沃达丰的股价当即下跌4。7％。
和黄集团总经理霍建宁却表示，沃达丰等众多国际主要对手纷纷延迟推出3G服务，给和黄带来绝对优势。
“对手拿着刀来打仗，和黄则是拿着机关枪来打仗。”霍建宁打了这样一个比方，寓意是对手延期推出服务，将使和黄有足够时间拓展市场，从而占领绝对优势。
霍建宁说，和黄在3G手机供应上没有问题。事实上，和黄集团已与摩托罗拉签订了价值7亿美元的手机供应协议，摩托罗拉公司将于2002年第3季度起为和黄集团供应3G手机，分销至英国、意大利、瑞典及中国香港等地。另外，和黄还在积极与其他手机供应商洽谈，无须担心手机供应不足问题。
而且，和黄已签订多项基础建设协议。霍建宁表示，集团投放于3G的资金比预计要低，与合作伙伴共同开发基础建设项目，节省了投资成本，可望提升集团的竞争力。和黄已持有英国、澳门、瑞典三地的3G运营牌照；未来的业务规模庞大；规模经济也将使成本大幅降低，市场前景十分看好。因此，霍建宁指出，市场投资气氛已比年初景气，他预计和黄在3G市场上的占有率10年内可达20％，部分地区如瑞典超过25％。
因此，对香港特区政府即将举行的3G竞拍，和黄当仁不让，势在必得。李嘉诚从房地产行业全面进军电信行业，是看中了这个市场潜在的巨大发展势头，在2G时代即将过去的时刻，选择和投资3G并抢占有利的地势，是李嘉诚对未来电信的一个预期。
其实，在2001年7月，和记黄埔就宣布将于2002年中期在欧洲推出第三代移动电话网络服务。而沃达丰由于缺乏足够成熟的3G手机而推迟在欧洲提供3G服务的计划，给和黄一个更好的机会。和黄的高层表示，公司正全面铺开3G计划，并没有任何押后实施的打算，对3G服务的前景仍然感到非常乐观。虽然，市场曾普遍对提供高速接入和多媒体服务的3G网络表示忧虑，认为高昂的成本和未经广泛试验的技�