按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
财富是人人都有的，很多年轻人的第一桶金其实是出让经济适用房的土地溢价率，保证了创业所需要的第一笔资金，当然这笔钱也可以用于消费。
土地溢价率最高的是新加坡。新加坡的经济适用房5年后才能上市交易，政府保证上市交易能让业主获得40％以上的收益，比欧洲各国、澳洲和加拿大都高。
但是，所有这些社会保障住宅体制很健全的国家，法制同样严明，以诈骗手段获得经济适用房的案例比较少，也不会产生一个家庭有两套经济适用房的现象，更不可能出现官越大越有权利享受经济适用房，并且是享受超大面积的经济适用房这种荒唐事。建造这种经济适用房的现象，是中国房地产业最大的败笔，所有经济适用房的骗购行为和非法购买均由此引起。
安得广厦千万间，大庇天下“寒士”俱欢颜，这是实现土地财富全民共享的崇高理念。对中国来说，首先要解决的是体制、保障与财富均衡问题，作为支撑币值的主要资源的土地，过分的透支和滥用都是对国民财富的掠夺，任何形式的投机行为危害更大。所以2009年对楼市投机行为的放纵，是政府的严重失职。
所以，土地财富的全民共享，才是人民币币值稳定的前提。当然，我们现在还要解决许多问题，但是，居者有其屋的目标不能变。对中国老百姓来说，安居才能乐业。现在政府所做的一切，仅仅停留在纠错的地步，实现这一目标还有漫长的路要走。￥中国土地的招拍挂制度合理吗
为了经济增长，完全无视土地的权属特性，30年来，我们最大的失误就是制造了地王（通常指土地出让中拍卖价格畸高的地块）。
谈起中国的土地招拍挂，很多人应该不会陌生。1988年12月，中国商品房开始了第一块土地的拍卖。在当时那种摸着石头过河的情况下，这种拍卖，对解放生产力是有一定好处的。现在回过头来看，这种制度的设计有着非常重大的缺陷。招拍挂——预售——销售——三级市场，这一系列的制度设计都是在模仿香港。但是，当我们考量香港的这种制度时就会发现，香港之所以选择这种体制是英国人殖民的需要，是为了在100年内最大限度地掠夺香港人民的财富才想出来的办法。因此，我们把香港模式称为掠夺型房地产开发模式。
把这种掠夺型的开发模式，原样照搬到我们这样的社会制度下，导致了深刻的社会矛盾的产生，不解决好这样的矛盾，对中国社会的长期发展非常不利。当时，中央高层为了解决这个矛盾，给土地和房产设定了一个时限，这就是我们现在所说的70年产权。这个时限的设定，改变了招拍挂的性质，用资本市场的原理来衡量，我们现在拍卖的土地不是产权，而是70年的使用权。这就有了土地招拍挂政策得以继续执行的可能，因为只有不出卖土地的所有权，这项政策才能通过宪法。严格地说，产权可以上市交易，而使用权只能私下交易。
尽管这样，香港模式的一系列问题还是在20多年后的今天爆发了。土地的招拍挂导致了大规模囤地和炒地的现象；预售体制，也就是香港人的炒楼花，成了疯狂炒楼最便捷的通道；销售也是沿用售楼处体制，我们称为汽车4S店式的销售，脱离了监管，导致信息、政策、法律均不透明，才有了政府在交易环节一再增加税费的机会；三级市场的门店制，其实充满了欺诈和携款而逃的事件。 ．
还是让我们先来看看土地招拍挂的实例吧。
远的我们不谈，就从深圳“九万三”谈起。深圳“九万三”是深圳香蜜湖的一块政府出让用地，因其总占地面积93544平方米而得名。但是，“九万三”在深圳地产业内人士的心目中，早已超越了土地的概念，而变成土地营销炒作最成功的案例，成功得足以上教科书了。
香蜜湖被称为深圳第三代富人区。第一代是20世纪80年代的罗湖、银湖一代，以别墅而出名，老罗湖的怡景花园别墅、银湖的山庄别墅是其代表作，现在还有很多深圳的成功人士居住于此。深圳第二代富人区是20世纪90年代的华侨城、蛇口一线，开始兴起豪宅概念，以小高层、高层豪宅居多，现在卖到3万元左右的产品当年开盘价就5000元左右，当然也还有一些数量很少的别墅和联排别墅。深圳第三代富人区就是指现在的香蜜湖和红树林一带，早年以东海花园和东方玫瑰园而闻名，在“九万三”招拍挂时，又建有水榭花都、熙园、香榭里等楼盘。当时，水榭花都一期2003年开盘时均价仅为7000元，还不太好卖，但在2007年已卖至50000元了，这是后话。
进入2004年，随着金地·香蜜山的入市，水榭花都3期、中旅国际公馆2期、景煜花园蓄势待发，香蜜湖片区的豪宅风暴越吹越烈。但是“九万三”是既具有湖景又有低密度，自然环境和人文环境都相当优越的地块，在深圳绝无仅有。为此，不少业内人士认为，要在新一轮的豪宅竞争中胜出，香蜜湖是一个关键，业内甚至传出“得香蜜湖得天下”的口号。所以，紧靠水榭花都的“九万三”，在招拍挂前就已经被媒体炒得火热。综观2003年的土地拍卖，3月，万科以9．7亿元的天价，击退联手作战的招商华侨城，一举夺得坂雪岗地块，并创下了2216元／平方米的关外地价新纪录。年底，招商华侨城再度卷土重来，联手将有宝安地王之称的尖岗山收归囊中，成交价高达5．7亿元。“九万三”的命运将会如何？是否能拍出天价？中原地产总经理李耀智当时认为，“九万三”的最终拍卖价格可能会在6500元／平方米左右。由于所涉及的资金庞大，所以本次拍卖基本上可以讲是大开发商之间的游戏，中小型开发商可谓有心无力，所以也基本上排除了黑马的出现。与此同时，置业国际的董事总经理罗志聪也有同样的看法。罗志聪说，香蜜湖地块的稀缺性是业内公认的，它是新一代豪宅的代名词。他认为在市区拥有如此大面积的＋地块，加上优越的环境，决定了这块地的价值高昂，所以在今次的拍卖中，出现天价的可能性极大。不过，最终起决定因素的是开发商对今后市场的判断。至于黑马，他认为出现的机会微乎其微。另外，他认为由于涉及的资金庞大，加上后期开发的规格比较高，对资金是一个重大考验，因此会有多家开发商联手参与开发的可能性，自然，在拍卖会上就会出现多家开发商联手竞拍的可能。
4月16日，“九万三”面积达93544平方米的地块在深圳土地房产交易中心拍卖，由于其位于香蜜湖豪宅地段，引来了深圳品牌地产商倾巢出动，最终该地块以9．5亿元拍出，楼面地价高达7252元／平方米，住宅楼面地价则达到7400元／平方米，创下拍卖地块深圳楼面地价最高纪录。这个价格超过了当时深圳关内住宅的平均价格，随后，深圳房价一路猛涨，到2006年4月，深圳关内房价首次突破10000元大关，到2007年6月关内房价很快突破20000元大关。所以，谈深圳楼市泡沫，不能不谈“九万三”，而“九万三”正是自有地王以来炒作得最具影响力的地王，直接为土地价值树立了一个标杆。此后，面粉开始贵过面包，这是人们怎么也不可能设想的高价。￥楼市生态链，地王和高房价的循环支撑
在楼市炙手可热的情况下，才会出现地王的风起云涌。只要诞生过地王的城市，接下来就是房价的飞涨。与往年相比，2007年的地王身价更高，甚至超过周边房价；2009年的地王更是登峰造极，只有央企才可能夺得，因此，地王还有显赫的尊贵身份。当然，二三线城市也频频诞生新地王。可以说地王的出现正是房价疯涨、开发商不够理性的一个缩影。
地王现象虽然起源于2004年，但是兴盛却是在2007年，至2009年到达顶峰，产生了央企地王。研究数据显示，全国十大地王带动区域房价平均上涨50％。业内人士认为，天价地和高房价形成了彼此支撑的内部循环关系，面粉贵过面包，新做出来的面包可以买以前两个面包。万科集团、保利地产、招商局地产、金地集团、华润置地、首创置业、远洋地产、深天健、北辰股份等开发商开始在全国频繁天价拿地，这些开发商所到之处，频繁出现天价地的成交纪录。2007年7月底，万科经过117次疯狂竞价后，天价拿得南京江宁一地块，最终成交价格高出底价12．03亿元，创造该区域新地王。万科拿地3天左右，整个江宁区二手房挂牌价平均涨了300元／平方米。11月，上海新江湾城D3地块被新加坡仁恒置地以13．0l亿元的价格拿得，楼面地价高达20000元／平方米。而当年6月，浙江绿城以12500元／平方米的楼面地价拿下Dl地块，仅隔4个月后，新江湾城地块的楼面地价上涨幅度高达60％。
此外，2007年在香港上市的远洋地产在杭州强势出手，以22．26亿元竞得杭州城北建筑面积约14．3万平方米的地块，楼面地价高达约15566元／平方米，接近甚至超过该区域在售住宅价格。北京住宅性质用地主要以招标的方式出让，但多数仍为价高者得，2007年10月底，万科招标获得北京西大望路地块，该地块最终成交的楼面地价则达11000多元／平方米，中关村一地块招标出让，最高投标价格为22亿元，按照该价格计算，该地块的楼面地价将达12300元／平方米，这个价格也可以称之为天价。
开发商疯狂高价拿地，地价不断被刷新，并因此带动地价和房价快速上涨，已经成为2007年中国房地产行业的主要特征。房价持续上涨，让开发商看到良好的市场预期，因此开发商敢于天价拿地。天价拿地后，超高地价又对周边的区域住宅价格产生巨大的拉升效应。然而，开发商并不知道，他们只是在地方政府的导演下，演出了一幕盛大的击鼓传花的游戏而已。￥地王招