按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
矛盾将就此爆发。
熟悉石家庄的业内人士都知道，2009年7月22日，石家庄市政府颁布刺激楼市的政策，明令取消〃9070〃户型新政政策。这个早已名存实亡的政策，是没有必要专门取消的，专门颁布一个文件，无非是想以信心刺激一下市场。到了这个地步，表明政府早已知道市场的真实情况，只是不愿意站在民众的立场来考虑问题罢了，希望抱住开发商的大腿，把市场弄起来。
石家庄房地产的真实情况如何呢？2007年年底，河北省启动“三年大变样”工程，石家庄先是大量拆迁改造，再通过把地高价卖出，来获得新的城建投资资金。大拆迁短期内带来大量住房需求短期内急剧增加，致使2007年石家庄房价上涨幅度在全国排名前列。两年后，在那一场大拆迁中获得土地的楼盘，纷纷开盘。2008年石家庄市土地报建数量十分惊人，算上回迁改造面积有4500万平方米之多。而与之对应的，是弱小的需求：石家庄2007年房地产市场最好的时候，新房销量也只有170万平方米。
4500万平方米的供应，一年只有170万平方米的需求，造成了石家庄市到处都是未完成工地的凄惨景象。然而，政府已经没有退路，只有加快卖地速度，才能保证土地财政的这根链条不至于断裂。2008年，石家庄市卖地892．24公顷，政府土地出让纯收益18．78亿元；2007年石家庄卖地1054．66公顷，政府土地纯收益25．86亿元。石家庄市政府2008年土地出让纯收益目标是30亿元，在2008年目标根本没完成的情况下，2009年又再次加码，提升到了50亿元。石家庄市市长艾文礼2009年8月11日向“全国百家媒体”介绍石家庄市经济运行情况时说，2009年、2010年两年石家庄计划投资1111亿元，做146个城建项目。
而现在面临的实际情况是，房价、地价同时开始暴跌，房地产泡沫已经开始破灭。同时，同样面临严峻局面的还有合肥、大连、成都、长沙、太原、武汉、西安等二三线城市。大连在建、在售、在开发的项目3000多万平方米，而一年的销售仅为600万平方米；长沙在建、在售、在开发的项目2600万平方米，一年的销售是400多万平方米。然而，谁也停不下来，为什么？土地财政的链条不能断。
土地财政成了高房价的巨大推手，在许多二三线城市表现了同质化的趋向。因此，带来的市场反映也基本相似。由于购买力与商品价格完全脱节，房价的暴跌在所难免，只是市场在寻找一个暴跌的突破点而已。原来市场的视角一直在关注一线城市，而现在的情况是，流动货币主要集中在一线城市，造成了市场旺销的假象，引起了某些错觉。现在看来，这一轮房价泡沫的破灭将从二三线城市开始，逐步蔓延到一线城市，引发高房价的全面崩盘。
要维护高房价不崩盘，最好的办法是分3年时间给购买自住性普通住宅的城市居民予以货币补贴，数额大约为9万亿元。中央政府2010年在4万亿元的刺激经济的投资中，拿出9000亿元兴建社会保障住宅，现在看来是杯水车薪。如果无法拿出这9万亿元，如果城市居民收入水平无法提高到与房价相均衡的水准，那剩下的只有一条路：泡沫破灭，究竟是谁来埋单？￥房价泡沫破灭前的征兆
这一轮房价泡沫因央行滥发货币而起，也将因央行回收流动性而破灭。所以，城市居民要密切关注央行何时回收流动性，作好应对房价泡沫破灭的准备。
一般来说，这一轮泡沫破灭前会出现以下征兆：
一是美国开始放国债收货币。2009年11月，奥巴马访华，向中国政府提出一笔非常庞大的购买美国国债的计划，美国政府在美元汇率上都会作出明确表示。这笔国债数额的大小，决定中国的出口市场有多大和人民币存在多大的升值空间。相比较日本当年而言，人民币加速升值就是房价黼破灭的开始。
二是央行开始回收流动性。央行的货币政策在哄抬房价方面是走在市场前面的，而在调节供给平衡市场方面往往滞后，等央行开始回收流动性，已经表示流动性不可遏制了。过去回收流动性，是从提高存款准备金率开始的，先提高存款准备金率后加息，而这一次很有可能先加息，再来提高存款准备金率，所有个人房贷最早受到冲击。
三是恢复二手房交易税费。在二手房交易比较频繁的城市，财政收入那出现下跌，北京、上海、深圳、杭卅I、南京等城市财政收入下跌的幅度最多达到35％，其中一个重要的原因就是二手房交易税减免了90％，这一块成了各地财政上的窟窿，没有其他的办法可以填补，只得恢复征收交易税费。四是投机炒卖比较严重的城市成交量大幅下滑。中国楼市主要不受供求关系影响，老百姓早就买不起现在的房子，最后一点购买力，也被通胀预期、人民币升值预期、人民币贬值等谎言忽悠进了楼市，所以，无论地方政府、开发商和媒体再怎么使劲忽悠，成交量也无法放大。泡沫资产开的出现显现效应，市场普遍认识到泡沫的危害。五是商品涨价风起云涌。流动性在推动资产价格上涨、放大资产价格包沫后，将会不断流入各种商品，包括猪肉、大豆、牛奶、油料、糖等，尽管这些商品大多供过于求，但是，资本会囤积居奇，哄抬价格，和现在房价的上涨一样，只不过比房价上涨的周期更为短暂，却更加猛烈。以上征兆，都是房价即将破灭前的市场表象。同时，中国出国留学和投资移民比例大幅上升，新生儿出生率大幅下降，结婚成了中国城市白领一件很奢侈的事，居而不婚是一种社会思潮。因为，大多数人没有办法结这么昂贵的婚。同时，普通城市居民生活质量普遍下降。这一切都意味着房价泡沫将要破灭。
那么，出现了这些征兆，普通城市居民怎么办呢？大多数人只是面对生活质量下降的问题，但是，更大的问题会出在住房贷款上。很多人本来就是两代人支付首期，一遇到实际收入水平下降，就很有可能还不起月供，最好的办法就是，准备两年以上月供的资金，以应付泡沫破灭。现在的问题是，一线城市房价下降的幅度有可能超过30％以上，那么，首付款都没有了，月供还有意义吗？
每个家庭面临的情况是不一样的，但是，月供增加却不可改变。如果首付款跌没了，再来承担过高的月供，显然没有意义。这是一个真正两难的选择。2008年年初发生的全国退房潮，影响的绝大多数是楼市炒家，而这一轮的房价泡沫破灭，将影响许多普通家庭。￥决定中国房价泡沫破灭的四大经济现象
2012年将要发生这四大经济现象，国际国内的环境决定了中国房价泡沫的破灭。一线城市房价至少将跌去50％，全国70个大中城市整体房价将要跌去30％。中国在这个时代，注定要经历这场劫难，既然躲不过去，那么不如勇敢面对。
＋…1．美元指数站稳90点并高位震荡
2010年，美元在同欧元的搏斗中，稳操胜券，成功地解脱出来，并展开同黄金的搏斗。
在法治环境上，美国国会于2010年通过了金融改革方案，其目的就是维持美元的稳定，在201 1年上半年，美联储将正式宣布加息，美元指数重新大幅走强，黄金价格出现暴跌。
在美国非农人El减少，PMI指数突破50％，GDP增长3．5％的环境下，美元指数将于2012年站稳90点上方，逐步打压黄金价格。此时，黄金价格被逼入1045美元下方，有可能会出现阶段性的底部，最佳买点为920美元。
美元指数站稳90点，宣告了美国经济从次贷危机中解脱出来，开始出现新的复苏。此时，为降低制造业成本，以美元定价的铜、铝、镍、锌、锡等大宗资产价格大幅下挫，而中国因进口大宗资产过多而导致PPI居高不下，再加上土地成本过高、税赋压力过大、薪资成本过高、产品的国际竞争力被削弱等因素，很多民营企业开始倒闭，企业主被迫降价卖出不动产。＋…2．中国基尼系数突破0．54，贫富分化严重中国2009年，基尼系数达到0．49，超过国际警戒线，在亚洲地区22个国家中排名第一，贫富分化极为严重。
拉美经济泡沫破灭时，巴西基尼系数是0．52。日本房价泡沫破灭时，日本的基尼系数是0．53。中国房价泡沫破灭时，基尼系数将达到0．54。＋…3．刘易斯拐点将于2012年出现在中国刘易斯拐点，即劳动力过剩转向短缺的转折点，是指在工业化过程中，随着农村富余劳动力向非农产业的逐步转移，农村富余劳动力逐渐减少，最终枯竭。2012年，刘易斯拐点出现时，长三角、珠三角蓝领工人薪资水平将要突破3000元，并以此宣告，中国长达20年的人口红利被政府瓜分完毕。＋…4．中国实际通胀率突破10％2012年，即使国家统计局继续用数据造假，也无法遮住实际通胀率突破lO％的事实，一个主要原因就是，中国的PPI可能突破12％。两者相关，无法掩饰。而在这种情况下，中国的GDP可能滑落至6％～8％之间，无论如何是保不住的，货币将继续贬值。地方政府债务在2012年突破15万亿，最高峰值将出现在2014年要突破20万亿。政府不抓住时机，采取强有力的手段，到2014年整个经济可能面临崩溃。￥25～34岁泡沫预测定律
在阅读这节前，先阐明几个结论：与房价关系最为密切的是人口统计学、政府利益和炒作；房地产是中国2000～2020年的支柱性行业，是地方政府财政的主要来源；在物业税推出之前，政府是房价上涨的最大受益者，也将会是房价下跌的最大受害者；婚育人数决定着中、低端房地产市场的走势，必然也直接影响到整个房地产市场。
从人口结构的动态变化看，房地产行业最辉煌的日子已经过去，以后骡是骡，马是马，好企业脱颖而出，差企业该淘汰的淘汰。房价最疯狂