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从人口结构的动态变化看，房地产行业最辉煌的日子已经过去，以后骡是骡，马是马，好企业脱颖而出，差企业该淘汰的淘汰。房价最疯狂的岁月已燃为灰土，40岁的中年人也许会在有生之年再次看到疯狂，不过比起1998～2009年，那只是小儿科，好比肺炎之于重度感冒，长江之于钱塘江。
2010年开始走下坡路，2020年一般房产商的好日子彻底走到头，而用于旅游、养老、假期等用途的高档住宅将成为新的热点。
未来10年，面对25～34岁婚育人口数量的萎缩，以及人口老龄化速度的加快，政府在房地产（主要为卖地收入）上的财政收入面临着市场剧烈动荡的风险。由此，政府在房地产上的财政收入，将会逐步与市场的兴衰变化脱钩。或者说政府在“房子”的财政收入的稳定性上力求有所作为，比如物业税的推出。而物业税的推出必定在2010年大批廉租房和经济适用房建成之前。利益大头的政府在行动，积极自救，房地产的利益集团必将松绑（未必会分化）。但是这个并不意味着房价的崩溃式下跌。物业税征收必定是全民性的，至多先富人后穷人，先两三套的后一套的。“一套不征，二套狠征，三套往死征”，这是一相情愿。总体而言，新游戏中，地方政府对房价的托手，从两只变一只，百姓将是赢家，政府平局，开发商是输家。如果地方政府不彻底撒手，输家殊死拼搏，未来10年房价不会崩溃式下跌，而是长期缓陧向下。
火暴房地产带来的房价上飙，让地方政府的“主食”日益精美。一般地方政府的财政收入至少50％以上来源于房地产，据说徐汇区的房地产收入是上海市最低的，也在30％左右。近年来政府财政收入的增速大于GDP也是源于房价上涨和市场的火暴。为什么我们知道某些地方官员在地产行业里面很是腐败，可又很少听到相关官员的落马？只怕与政府暧昧的态度有着很大关系。
而人口结构问题，将彻底摧毁这种利益链，一举成为房价泡沫破灭的引爆器。因为中国的买房大军，一夜之间像潮水般不知退向哪里，消失得无影无踪，而中国大量过剩的住宅和建筑房产业大军，望着空荡荡的房子而目瞪口呆。
横向对比，英国、德国、日本人均国土面积分别只有中国的55％、59％、40％，但人均住房面积在20世纪90年代初就分别达38平方米、38平方米、31平方米。如果光用人均国土面积来计算，中国人口即便超过20亿，人均住房面积仍可比英、德、日要多，土地的数量根本不是问题，也丝毫不是什么稀缺资源。实在不行，填海成本也极低。
再来看，中国1978年人口为9．6亿人，其中城市人口只有20％，城镇居民人均住房面积只有6．7平方米；2007年中国人口近13亿人，城市人口超过43％，城镇居民人均住房面积却达到28平方米。1950年美国人均住房也只有26平方米，现在人口增加l倍，而人均住房面积增加一倍多，超过70平方米。阿根廷人均土地面积是美国的2．1倍，但是2005年阿根廷人均住房面积只有22平方米，不但远比美国少，甚至比中国还5．…o．俄罗斯面积远多于美国，人口不到美国的一半，但是2006年俄罗斯人均住房面积只有20．8平方米，比中国还少，计划到2015年赶上中国现在的水平。
当今世界经济是泡沫式的经济。维持泡沫，必须有等量以上的后继资金持续注入，一旦后来者数量大幅下降，必然导致泡沫的破灭，股市如此，楼市亦然。
从人口统计学来观察，我发现一个惊人的规律：楼市疯狂上涨之后，当25～34岁这个群体数量走到历史低点或附近，一个国家的楼市就会崩溃（我将其命名为“25～34岁泡沫预测定律”）。为什么？因为这个群体正好是婚育年龄，买房是一种“刚性需求”，一旦这种“刚性需求”下跌，前期大量炒作资金无法出逃，泡沫也就破灭了。可以说，25～34岁婚育人口数量的剧烈变化对房地产市场的泡沫的兴衰存亡有着决定性的影响。下面以“1990年日本房地产泡沫破灭”和“2007年美国次级债引发的房地产崩溃”为例。
日本在1990年、1991年股市泡沫破灭后一两年，房价开始长期下跌，而这个时间点正好是25～34岁人口数量达到一个历史的低点。这个历史低点相对前一个高点有20％左右的降幅。下图画圈部分即日本在1 990年时25～34岁婚育群体的出生时间和数量（见图1）。｛TP183｝2007年美国发生次贷危机，楼市崩盘。画圈部分为2007年时25～34岁婚育群体的出生时间和数量（见图2）。
｛TP184｝如果我们以2005年美国高档房地产市场的下跌为计算起点，那么这个规律将更加精确。在我国，25～34岁婚育人口的低点是在什么时候？以5年为单位计算，是在2010年。图3画圈部分，为2010年时我国25～34岁婚育人口的数量（见图3）。
｛TP185｝如果再精确些，我国25～34岁婚育人口的低点是在201 1年。相对2000年的高峰，2010年有着30％的降幅，超过了日本20％的幅度。从下图中（见图4）还可以看到，2010～2020年25～34岁年龄段会有23％的涨幅。在2020年，将出现我国历史上25～34岁年龄段人的第三个高度。不过它远小于1995年的历史高峰，再者，1995年之后，在2000年有着25～34岁年龄段的第二高峰。可见，2020年掀起的价上涨，力量有限，与1998～2008年的涨幅和时间跨度都不可相提并论。不过有一点我们还需要注意，90后这一代（准确讲是1986～1995年）更多的人有着独生子女背景，相对来说，购买力也更加强劲。令人宽心的是，中国人口老龄化的加速会将之有效抵消。2000～2008年老龄人口人数上涨，老龄化比重从7％增到8．3％，而到了2020年会达到17．17％，翻了一番多（见图5）。
从老龄化角度讲，2000～2008年的上涨的确有些“货真价实”，8年时间，老龄化增长率仅为1．3％。但预计2008～2018年将增长8％，翻了一番！
｛TP186｝有朋友问我，大崩盘或者说拐点（变化必须绝对明显）何时发生，能不能给一个精确的时间？那么，我们来看看日本与美国的房价上涨经历吧。我先用画图来说明（见图6～图7）。｛TP187｝很奇怪的是，在人口低谷之前的3～5年，是两国楼市最疯狂的时刻。美国楼市最疯狂时间是在2002～2005年之间；日本是在1986～1988年之间。两个时间点都是在楼市崩盘和人口低谷发生的前3～5年。巧合的是，中国楼市最为疯狂时刻是2007年，未来3～5年，你说会是有怎么样的景象？
具体到年份，那我们就重点关注下2012年吧。
在这里我重点要讲的是：80后将是中国高房价的最后一批埋单者。他们是购房风险最大的年龄点。也就是说你买了房之后，房子基本等着贬值，而面对婚育和长达10年左右缓慢的下跌跨度，你又不得不买。在2013～2015年，全国整体房价在大降价后将出现阶段性底谷，这应该是一个阶段性买点，从人口结构来说，这个买点至少可以让你在5年之内不贬值。婚育人口在2011年出现30％降幅的低谷，之后在2015～2020年可能（仅仅是可能）再次疯狂（相对下跌后的疯狂），之后中国人民头上“新三座大山”之一的“高房价”将彻底“休眠”。95后婚育之时，已告别房价泡沫。#第六章 2013年中国经济体制改革畅想〖HTK〗2012年泡沫破灭，2013年是一个中国财富重新分配的元年，中国经济也将进入一个新的周期。机会就在眼前，就看我们如何把握。我们将怎样重新创造我们的财富、建构我们的未来呢？〖HT〗
无论时代如何发展，我们都需要生活。威廉·詹姆斯的告诫是永恒的真理。生活，不能没有未来，不管这种未来充满多少艰辛和困苦，我们也要寻找生活的希望。从前面几章我们可以看出，中国经济是怎样被高房价拖进了死胡同，我们又是付出了如何巨大的代价，做了如何巨大的努力，牺牲了多少人的财富和幸福，我们，究竟会得到什么？
民生经济学的一整套学术体系，其实就是建立在土地财富全民共享的基础上。只有实现土地财富的全民共享，才有中国经济的繁荣，才有中国社会的稳定，才有中国民众的安居乐业，才有中华民族文化复兴的希望。我将用毕生的精力创建民生经济学，为中国未来的经济发展和社会安宁寻找理论支持，并指导中国未来的社会实践。
作为民生经济理论体系最重要的一环，货币理论将彻底摈弃“温和通胀”的想法，放弃掠夺性经济当中最本质、最具破坏性的“温和通胀”理论，是中国未来经济发展的需要。因为所谓“温和通胀”的本质就是容忍政府掠夺民众的财富，这也是把中国经济拖进死胡同的症结之一。在通缩和通胀面前，倘若无法平衡，宁肯选择通缩，也不能提倡“温和通胀”。
在穷人通胀中，我们如何生存？在富人通缩中，如何规避风险？前文我们已经讲述了很多，下面，让我们来展望一下2013年中国经济体制的一些重大变革、经济发展趋势和我们的生存理财方法。￥货币体制开始纠偏
没有一个健全规范的货币管理体制，就不可能有健康运行的经济体系。中国30年来，货币大幅贬值，30年前的100万元如果不用于投资，现在只值15万元。这样的货币首先谈不上稳定，更谈不上诚信。货币本身缺乏诚信，如何在全民建立诚信体系？所以，中国的货币不仅仅对中国持币人，而且对全球其他国家货币也要具备基本的诚信。＋…1．货币增速当纳入法律体制严格限制从货币增速看，全球其他国家货币很少有超过G D P3％的现象，大多数国家制定了严格的法律法规，严格控制和管理货币增速。美国国会立法规定，M2的上限为5％。这个规定，尽管没有对应GDP增速，是因为美国国民并不关心