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此后，徐润敏锐地看到上海百业振兴，万商咸集，地价将日益腾贵。于是，他在经营茶业的同时，开始放手投资房地产业。经营房地产业需要投入巨额资本，头脑灵活的徐润将已有房地产作抵押，从钱庄和银行贷得资金，购置新产，再将新产作抵押借贷，以层层抵押的办法获得资金，投资房地产业。他洞悉上海租界的拓展趋向，就在未来的交通要区以低价买进土地，待经营至半开发状态便以高价售出，然后再从其他地方购置更多的土地。 至 蹦年。怀润在房地产上投入的资本已达。多万两银子。从而拥有嗫咐丁山多亩。其中驹多亩已建房子，共建有洋房凹多所、其他类型房屋力刀多间。每年可收租银；２万余两。他先后和华商、外商合创了上海地丰公司、宝源祥房产公司、业广房产公司、广益房产公司、先农房产公司等。这时的徐润，虽然难与洋商相比。但在华商中已是个，“地产大王”了。
中法战争的爆发，使徐润的房地产蒙受了巨大损失，但他并未丧失信心。他仍然关注房地产业的动向，千方百计筹集资金，又在上海、天津、塘沽、涤州、北戴河等地购的建房，炒卖地产获利甚丰，新建成的房产每年可收取大量租银，发展前景颇为可观。
李鸿章开始着手洋务，兴办轮船招商局，将总局设在上海。开办轮船招商局，成败的关键在于资金的筹集，但到 奶年，招商局资金尚不足力万两银。李鸿章只得将招商局由官办改为官督商办，委任唐廷枢为总办，徐润为会办。随后，招商局开始进行新一轮招股，拟定首期招股四万两银，徐润本人首先附股丛万两，又广招亲友入股，这在商界和社会上引起普遍反响，入股者踊跃”四万两很快招齐。之后，招商局决定再招；四万两。徐润又认股出万两，另外招徕亲友继续入股。这样。由徐润经手招集的股金占招商局全部资本一半以上，使招商局资本充实，运作自如。
因总办唐廷枢兼办开平煤矿等其他诸务，一年中有大半年不在局里。招商局实际上由徐润主持。在主持局务期间，徐润采用先进的经营管理方法，明确规定招商局的经营以揽载为主，漕运为次；并开办保险公司，承担营运风险。
这家中国最早的股份制企业，在它的草创时期，不仅经受住来势汹汹的外商联合抵制与压价竞争，而且不失时机地收买了当时东亚最大的商业船队 美商旗昌轮船公司。使招商局的规模和实力大增，从而控制了长江航运、沿海航运的大部分经营权。
招商局的船货原本只能向外商设在上海的保险公司投保，不仅保险业利润被外商赚去，外商还恃此联击招商局。徐润于 奶年仿照外国保险公司的做法，开办了中国自己的第一家保险公司一仁和水险公司，集股田万两。水险公司不仅为招商局的轮船和货物作保险，而且还承保外商的轮船和货物，生意兴旺，获利丰厚。既年，徐润又成立了济和水火险公司，集股匆万两，扩大了承保能力和覆盖面。
在银行的业务方面，这位老兄可谓是独树一帜，在上海滩也是排的上号的，只是他辛苦经营的产业在光绪亲政之后迅速的化为乌有，当时光绪鼓励私人办实业，徐润当时亦是支持维新的，对此投入了极大的热情，融资数十万两白银在上海建造了三座钢铁厂，两座仿织工厂，此外。还将多处地产做抵押购买轮船招商局的股份，一面扩大轮船招商局的货轮数量，希望趁着新政的机会。重振轮船招商局，当时的招商局总办已经换上了盛宣怀，那个时候招商局的业务已经开始下滑，已经出现了亏损。可是徐润认为，光绪允许私人开办实业之后。必然会使整个江南工商鼎盛，届时不需朝鲜的货轮打压，他们拉拢江南的各工厂便能大赚一笔，因此大笔注入资金，订购商轮，结果可想而知，维新在江南并没有得到预想的效果，江南兴办的工厂还未兴起便已衰败，江南一地。遍地都是破产的声音，徐润的工厂也损失惨重，几十万两白银兴建的钢铁、仿织厂全部倒闭，还欠下了不少外债，招商局也好不到哪儿去，招商局由于盲目购买舰船，业务非但没有拓展，反而暴跌，从而令徐润手上的股份损失很大，在房地产方面，由于整个江南的不景气。连徐润的地产亦狂跌了数成，顷刻之间，上海一流大富豪摇身一变几乎成了穷光蛋。 徐润只好带着许多遗憾退出了上海商界这个舞台，发卖了招商局的股本，偿清了债务，在上海做起了寓公。不过他的人生转机也来了，朝廷要办银行，点名了让他和盛宣怀去北京，这让他多了一份希望 说起来，这银行的业务他是再熟悉不过的，从前他就在洋行里做过帮帐、主账、副买办，银行这套规矩他再熟悉不过，否则到后来也不可能利用银行的借贷来玩转房地产，更不可能在招商局做执行代办，也办不起保险，这些年身上的这些本事还是没有拉下的，既然从不了商，也只好从政了。
盛宣怀与他寒暄几句。随后一道上了火车，二人定下的是一个包厢。盛宣怀放下了皮箱，看着这位多年共事的伙伴，道：“这一次进京是我们的机会，可是若办不成，也是咱们杀头掉脑袋的厄运，咱们从川，事，我耸老卖老的提醒老弟句士要谨慎 徐润眼皮子一跳，愕然道：“这么严重？”
盛宣怀点点头：“其实，咱们的这个皇上是最不信任我们这种人的。我在上海窝居了这么久，现在才想明白，说来说去还是我们身上的铜钱味儿重了些，可是呢，朝廷早晚要开银行，也早晚要物色人选，论本事，也只有你我能够胜任了，皇上是不愿意用。也不能不能我们，老弟明白了吗？”
“皇上不信任咱们，银行又是关系到国计民生的大事，老弟想一想。咱们会有什么待遇？”
徐润若有所思：“多半会严加防范。
盛宣怀点点头：“这还是轻的。反正你我到了京城就成了透明人，一举一动，一言一语都会给人看得牢牢的，哎”若不是想着为新朝效点力，这个差事我还真不想接，不说这个，只要老弟好好做事，自然没人找麻烦到头上来，老弟这几个越瘦了些，怎么？还在为你的那点、家当不值。”
徐润脸色有些苍白，原来他还以为只是一个差事，没想到里头的水竟是这样的深，他顺着盛宣怀话中的意思道：“盛老哥，这事儿得说清楚。这朝廷到底是怎么个意思，耍是咱们没有出差错，这银行建不起来呢？哎”建银行哪有这么容易。许多事都要筹备，况且是朝廷的官办银行，规模、股本都不是小银行能比的。真要出了差错” 盛宣怀笑道：“你啊你，”我也不过和你说说而已，差错出了自然是免不了的，问题要作出成绩来，若是没有，就算你再没有差错，还怕人编排不出？须知成败才是论英雄的。差事没办好，皇上极有可能发难，到时候要咱们掉脑袋还不是一句话的事儿
徐润心不在焉的点了点头，便不再说话了，呆呆的体会着盛宣怀的话。
盛宣怀笑了笑，心说这个徐润还真是个胆小如鼠的家伙，没什么出息。其实这个世上做什么事儿不要担着风险的，做生意要，做官也要，哪有一本万利的事儿，他笑了笑，伸了个懒腰：“我得先歇着一会儿，老弟也好好的想一想，咱们该怎么同心协力，又该怎么筹建银行，到时候见了皇上又该怎么说，如何回话都要想清楚了。”
徐润忍不住道：“早知道如此。我还不如去做个，寓公呢。”
盛宣怀笑了笑：“你倒是想。可也得让人愿意。现在圣旨已经下来了，你敢不去，不去就是抗旨，就是不识抬举，这后果你自个儿掂量。哎”咱们现在是刀架在脖子上押上自个儿的身家，要嘛在这新朝有个一席之地，要嘛就只能身首异处了。”
徐润叹了口气，他和盛宣怀不同。盛宣怀更有冒险精神，可是他不一样，他讲求的是稳重，现在自个儿还有些家底，一辈子做故而窝公足够。没想到淌下这趟浑水，也只能硬着头皮上了。
“好吧，歇了吧，咱们好好办差，把这趟差事办下来就是天大的功劳。其他的就别想了，银行的事儿其实也好办，只要你我愿意费心，就不成问题盛宣怀打了个哈欠，又道：“到时候见了皇上，恐怕不太好应付，必，，不管了一一，
盛宣怀不知是第几次进北京城了，可是这一次却是不同，下了车站，他与徐润两个一道先去礼部点了卯，二人找了个旅馆先住下 这些旅馆大多数原本是官员歇脚的地方，后来全给吴辰裁撤了，由衙门统一打理，改成宾馆供人居住。到了第二天清朝，便有礼部的官员请二人去面圣。
吴辰所住的皇宫只是紫禁城的一隅，大多数地方还是开放供人游玩的。虽然只是紫禁城的一角，却也庞大的很，足足有数千亩地，盛宣怀和徐润一到进去，里面也没有什么太监。倒是宫女不少，一路上算下来也有几十个之多，二人到了一个殿宇前停下，引路的官员进去报告，随后二人才小心翼翼的进去，徐润在盛宣怀身边低声道：“这哪儿像是皇宫，就是大清朝在的时候一个亲王府也不是这个气派吧。”
盛宣怀咳嗽一声：“少管这些污七八糟的闲事，慎言
徐润点点头，二人一道进了殿宇外围围墙的月洞，眼前便豁然开朗起来，最引人注目的到不是花草，而是在这座媲美花园的庭院里居然停着一辆漆黑的汽车，徐润瞥了一眼，心里说，这汽车可和大街上的不同，啧啧，，
其实汽车这玩意已经开始普及了，不过数量还是非常少，汉城那边最多，上海也只是刚刚开始出现而已。！~！
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