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＇郎咸平＇ 而在更冷情况之下，企业家更不想干了，继续抽会资金不做投资，甚至关掉工厂，然后把资金从过冷的部门逆流转到过热部门炒楼、炒股去了。这就是越宏观调控二元经济越明显，萧条经济更萧条、过热部门更热。这就是现状。我们为什么判定今天经济过热呢？因为我们判断经济过热的指标，基本上都来自于过热的部门。所以在二元经济环境之下，你所做的宏观调控将进一步的恶化已经恶化的二元经济环境，使得二元经济现象更加明显，宏观调控必然失效。（14： 39）
＇郎咸平＇ 那么我们政府所采取的宏观调控政策如果用在美国呢？那就可以。各位请注意，我们前一阵子谈到的地产的拐点本身。“拐点”这两个字就不适合用在我们中国。什么时候出现拐点？拐点最明显的现象基本上是在一元经济环境之下容易产生拐点。我们以美国为例，美国经济坦白讲，非常单纯、非常简单。请各位回顾一下去年，当美国的中央银行，也就是美国联邦准备银行持续调低利率，对地产是什么影响呢？房价持续走高。一旦碰到了次级债风波，一提高利率什么结果呢？房地产此贴可以能为广告，敬请大家向版主报告！立刻出现拐点，大幅下减。为什么会有如此尖锐的拐点？因为美国是一元经济环境，它的金融变数可以直接影响到你的经济行为。也就是一降低利率房价立刻上升，一提高利率房价立刻下跌。就是这么直接、这么具体。但要在我们内地要谈“拐点”，就显得与事实脱节。因为我们国内和美国不同，我们是二元经济环境。在这种二元经济环境之下，房地产此贴可以能为广告，敬请大家向版主报告！非常诡异。它的变动不是简单的利率可以解释的，你根本推不出这个结果是什么？利率一变地产怎么变？宏观调控来了地产怎么变？那不是的，那是美国、中国不会。那么中国是什么现象呢？
这个时刻你就要来回忆一下房地产是一个什么样特色的行业？我记得今天一来媒体就问我：“郎教授我们地产经过这么多年市场化的运作，为什么效果不大好呢？而且媒体又问我了，我们一月份有些地方政府汇报的资料说房价涨幅趋缓，郎教授你认为是拐点吗？我说：“我可以清楚的告诉你，这个不是拐点。”为什么？因为在严厉的宏观调控之下，房地产的交易量大幅萎缩，当你房地产的交易量大幅萎缩之后，房价变动就很小。因为房价变动一定要取决于交易量的变动。比如说你炒股，假如今天这支股票整天没有交易的话，你会发现股票此贴可以能为广告，敬请大家向版主报告！不会变动。各位理解我的意思吗？不是股票此贴可以能为广告，敬请大家向版主报告！出现了拐点，而是缺乏交易。我们今天有些地方地产此贴可以能为广告，敬请大家向版主报告！稳定的原因，不是出现拐点，而是缺乏交易。
那么我要回答这位记者的问题，为什么这么多年的市场化解决不了房地产的问题呢？我可以清楚的告诉各位：我们中国的房地产市场是一个绝对不市场化的行业。它是一个什么样的行业呢？我把它剖析成两块来讨论；一块是供给面、一块是需求面。我国房地产市场是供给面市场化严重不足，而需求面市场化严重过度的行业。 （14：41）
＇郎咸平＇ 供给面市场化严重不足和需求面市场化严重过度两股力量扭结在一起，老百姓再也买不起房了。这话怎么说？为什么市场化供给面是严重不足呢？大家想一想，供给面是哪几项要素构成的？一、土地开发权。二、银行信贷权。三、地产市场特有的长流程管理。从立项到开工、到完工、到销售大大小小几乎上百个环节。土地开发权、银行信贷权以及地产特有的长流程管理，每一步都操控在地方政府手中。只要操控在政府手中，就有寻租的可能。加大了构建成本。另外更重要的因素，是我们卖地的竞价机制，严重缺陷的竞价机制。表面上看还是我们卖地的竞价机制很公平，实际上是完全破坏了市场化。这话什么意思？就拿我们各地地方政府卖地的地价来说。这个地价涨幅和全世界的任何经济指标相比，它是极其特殊的。（14：46）
＇郎咸平＇
一、它的涨幅比任何你可以想象到的此贴可以能为广告，敬请大家向版主报告！都要快。包括石油此贴可以能为广告，敬请大家向版主报告！、包括黄金期货此贴可以能为广告，敬请大家向版主报告！。它的涨幅速度都不比我们政府卖地，地价涨幅速度快。而且石油此贴可以能为广告，敬请大家向版主报告！也好，黄金此贴可以能为广告，敬请大家向版主报告！也好，它是有涨有跌。我们这个地价是只涨不跌，一个只涨不跌的此贴可以能为广告，敬请大家向版主报告！就不叫此贴可以能为广告，敬请大家向版主报告！，叫操纵。卖地本身对于政府而言是有积极性的。什么积极性？以 GDP为纲的理念可以得到充分的发挥。也就是说你卖了一块地，GDP就上升一块地的价值。卖两块地GDP就上升两块地的价值。如果这个城市产生了严重的污染呢？那更好，污染一样产生GDP。而且产生污染更好，当政府拨款治理污染呢，又创造GDP。这也是为什么卖地地价如此高涨，污染治理不了。因为对于 GDP都有正面的贡献。但是我们对于地方干部的考核却是以GDP，几乎是以GDP为唯一的考核标准。这种现象就必定持续下去。（14：47）
＇郎咸平＇ 最近王石谈到这个拐点，我就以王石的例子给各位做个说明。福州一平米六千块，万科进入福州以天价标了一块地，一平米要超过一万多块钱，在这个一万多块钱的基础之上，你稍微降价5％，我请问各位有什么意义呢？万科不进福州老百姓还买得起房，一旦进了福州之后，老百姓都买不起房了。因为高价楼盘一上升，中低价楼盘就水涨船高，根本控制不住。到最后看起来某个城市更好了，看起来高速公路更多了，看起来美丽的房屋更多了，其结果就是当地的老百姓再也买不起房了。
我前面所讲的这些，我重复一下；就是地产的供给面包括两大核心资源，就是地产开发权、土地信贷权、以及它特有的长流程管理，配合上地方政府卖地，使得构建成本不跌反增，而且速度奇快。
我再请问各位，看来去年一直到现在推出的地产方面的宏观调控，有哪一次调控是针对这样的扭曲的成本面呢？你发现没有？你既然不能够有效的针对成本面而提出政策，你又怎么能够期望成本会降低？成本不降低，地产此贴可以能为广告，敬请大家向版主报告！又怎么会降？这是一个很简单的道理。你不要以为提高利率，提高银行准备金率，收回信用你就能够控制地产此贴可以能为广告，敬请大家向版主报告！。告诉你，我以成本面为例。你发现成本面的几大因素你一样都控制不住，你控制不住，成本就不会下跌。不需要高深的理论，我相信谁都能听得懂。那么你会反问我：郎教授成本不断上升，可是房价这么贵，谁去买呢？至少我们老百姓都买不起啊？这个话题就更有意义了。那就是到底谁去买这个房子？我再以深圳地区为例。深圳房价去年翻了两三番，各位知道什么意思吗？那就是翻两三番的情况下，深圳制造业的企业家发现，投资10亿元在去年所赚的利润远远比不上只投入一千万买一套房子所赚的多。这个现象非常可怕。这种现象会使得企业家不想干了，而且我国企业所面临的投资营商环境逐渐、而且是迅速的恶化。你只要问一问你身边的朋友，尤其是做制造业的，我可以这么告诉你，个个叫苦连天。他们不做企业、不做制造业，他们干嘛呢？中国的投资环境、投资品种太少。刚刚和媒体谈话，媒体问我说：“郎教授能不能给我们老百姓指条路，如何做投资、如何做理财？”我的答案很简单，我们中国有理财吗？不然就存到银行，由于通货膨胀而使得你必然损失。不然就投资股票市场，去赌博。（14：52）
＇郎咸平＇ 不然就投资房地产，去期望。除此之外，你告诉我你还有什么别的投资管道？你都没有。因此今天我们老百姓不把钱存银行，而去炒楼、炒股，在我看起来那是一种被迫的必然选择。因为你存钱在银行必然会损失。所以你就去炒楼、炒股。一旦炒股股价一上升，我目前正在做这个批判，政府就打压股价。
我就告诉证监会，我说：“我要重新教育你。”什么叫监管？监管不是打压股市泡沫，而是监管这些步伐交易、内幕交易操纵股价这才能证监会要做的事。全世界先进国家的政府，没有一个国家会去打击泡沫的。只有我们会。我们证监会要做什么呢？应该以保护中小股民利益为前提，严查不法的交易，这才能该做的事。
但是他并没有这么做。打压股价的结果，股价大幅下挫，好了，你投资机会又少了。房价呢？这么严格的宏观调控政策之下，真正想买房子的人是借不到钱的。而把房价炒高的这些企业家是不需要借钱的。因为他手上有大批需要投资而不投资的钱，打到房地产市场。等到政府宏观调控政策一出来，限制贷款。比如像上海，现在要想借钱买房子简直不可能。真正想买房子的，会因为宏观调控而买不了房子。那么这话又拉回来了。企业家应该投资，但是由于投资营商环境恶化而打入楼市的钱叫什么呢？我曾经在一年多钱给它取了个名字叫做“虚拟资金”。虚拟资金打入